רכש דירה ב-3 מיליון שקל וסירב לשלם דמי תיווך - מה קבע בית המשפט? פסק הדין שכל מתווך חייב לקרוא

סכסוכים בין בעלי דירות ורוכשי דירות לבין מתווכים הם תיקים שעוסקים בהם רבות בבתי המשפט בישראל וזאת למרות שבחוק ובפסיקה נקבעו כללים ברורים מתי זכאי מתווך לקבל דמי תיווך ומהי הדרך לכך.

פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בירושלים לאחרונה, עסק באדם שרכש דירה בירושלים מזוג מבוגר בכמעט 3 מיליון שקל. כאשר לצורך הרכישה הוא נפגש עם המתווכת אותה הסמיכו בני הזוג לטיפול בדירה. בפגישה הוא חתם על הסכם עם המתווכת במסגרתו אף הציעה לו דירות נוספות לבחינה. לאחר תקופה נרקמה העסקה והוא רכש את הדירה, להפתעתה של המתווכת, סירב הרוכש לשלם לה את דמי התיווך וטען כי היא לא הייתה הגורם היעיל בעסקה. המתווכת מיהרה להגיש תביעה כנגדו.

תחילתו של הסיפור, בבני זוג מבוגרים להם דירה בירושלים אותה השכירו. המתווכת ליוותה את בני הזוג ברכישת הדירה ובהשכרתה, והיא נשארה עימם בקשרי ידידות ואף שימשה כגורם המקשר בינם לבין השוכרת. לפני כשנתיים וחצי  בני הזוג החליטו למכור את הדירה ולשם כך העניקו למתווכת בלעדיות לטפל במכירת הדירה, כך שכל קשר ומו"מ לרכישת הדירה יהיה רק באמצעותה. שוכרת הדירה הייתה מיודדת עם הנתבע הרוכש, שאף ביקר בדירה והיא הייתה זו שהיא שהביאה לידיעתו את רצונם של המוכרים למכור את הדירה, ואף הפנתה אותו אל המתווכת. הנתבע ידע כי התובעת משמשת כמתווכת מטעם המוכרים וחתומה עמם על הסכם תיווך הכולל בלעדיות.

רצה מרפסת סוכה

בהסכם צוינו 3 דירות, ביניהן הדירה שנרכשה בסוף, בהמשך התווספו בחתימתו, 2 דירות נוספות. בין המתווכת לנתבע היו התכתבויות ושיחות, כאשר הצעות המחיר שלו הועברו אל המוכרים דרכה. בסוף חודש מאי נחתם הסכם מכר בין המוכרים לבין הנתבע, במסגרתו רכש הנתבע את הדירה תמורת 2.8 מיליון שקל. ההסכם כלל תנאי מתלה לפיו תוקף ההסכם מותנה ברישום הדירה ע"ש המוכרים בלשכת רישום המקרקעין, בתוך 6 חודשים.

• מס הרכישה למשקיעים ישאר 8% למשך שנתיים נוספות
• קיבלתם דירה בירושה ויש לכם זוגיות ממושכת? הדירה שייכת גם לבן-בת הזוג

התובעת טענה כי היא שימשה כגורם יעיל בעסקת המכר, שכן שללא מעורבותה הרוכש לא היה יכול להגיע אל המוכרים. כמו כן, היא הציגה לנתבע את הדירה, העבירה את הצעותיו למוכרים, תיווכה, שכנעה והביאה להתרחשות העסקה.

הנתבע טען כי התובעת ניצלה את המוכרים כשמנעה ממנו גישה ישירה אליהם, לדבריו התובעת לא היתה הגורם היעיל בעסקת המכר, משום הוא שמע על הדירה מהשוכרת ידידתו.

לטענתו, הוא נאלץ לחתום על הסכם התיווך ולהציג מצג שווא כאילו בכוונתו לשלם את דמי התיווך, וזאת על מנת שהתובעת לא תמנע ממנו גישה אל המוכרים, לכן גם מילא את מספר הדרכון שלו לא את מספר תעודת הזהות הישראלית. רק לאחר שההסכם נחתם והתנאי המתלה התקיים, הוא היה בטוח כי אין עוד בכוחה של התובעת להכשיל את העסקה, והעז לומר לה שאין בכוונתו לשלם לה את דמי התיווך.

בלעדיות

• רכישת הדירה בוטלה - הקונים ישלמו בכל זאת דמי תיווך
• עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

סעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין קבע כי "תיווך במקרקעין"  הוא "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין". גם בפסיקה נקבע כי  "הלכה היא שגם הצגת הנכס כשלעצמה עשויה להיחשב כמספיקה לצורך הגדרת המציג כ"גורם היעיל" ולעניין זה נקבע כי "די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. בהיעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש לנהל את המו"מ עבור הצדדים או לבצע פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים. פעולתו של המתווך היא להביא למפגש בין הצדדים ולא לפעול כשלוחם בניהול המשא ומתן".

יש קשר הדוק בין פעולת ההפגשה לבין היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא לעסקה. היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא לביצוע העסקה עוגנה, בסעיף 14(א)(3) לחוק, כתנאי לזכאותו של המתווך לתשלום, כאשר נקבע ע"י בית המשפט העליון כי מדובר בדרישה קוגנטית.

הרשם יגאל ברק עופר ציין כי התובעת בסיכומיה ציטטה מתוך פסק הדין שניתן ע"י בית המשפט העליון שורה של מבחנים שנקבעו לצורך בחינת היותו של המתווך הגורם היעיל בעסקה, לרבות הדמיון בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי, חלוף הזמן בין מועד ההצעה המקורית לבין מועד סיום העסקה, מידת האינטנסיביות של פעולת המתווך, ועוד.

אך לטענתו של הרשם עופר "מבחנים אלה רלוונטיים פחות לענייננו, שכן הם נקבעו לגבי מקרים בהם לא הייתה מחלוקת כי המתווך הביא לפגישה הראשונית בין הצדדים, אלא שבהמשך חלו שינויים בעסקה,  ולכן היה צורך לדון אם אמנם העסקה שנעשתה בסופו של דבר, היא העסקה שהמתווך היה הגורם היעיל בגיבושה".

לעומת זאת, במקרה שלפנינו, השאלה העומדת על הפרק נוגעת לגרימת המפגש הראשוני בין הנתבע למוכרים.

הרשם עופר ציין כי "אין חולק כי כאשר המתווך הוא שהביא לראשונה לידיעת הרוכש את עובדת היותו של הנכס עומד למכירה, הרי שהוא הגורם היעיל בעסקה, וזאת ללא קשר לשאלה אם למתווך יש או אין הסכם בלעדיות עם המוכר".

בנוסף הוסיף, כי "הסכם בלעדיות, ככלל, איננו "הרמטי", במובן זה שאין בו כדי לסגור את האפשרות לפנות אל המוכר שלא דרך המתווך, התובעת לא הייתה זו שהביאה לראשונה לידיעת הנתבע את היותה של הדירה עומדת למכירה. מנגד, לא הייתה לנתבע כל אפשרות ליצור קשר עם המוכרים שלא דרך התובעת, שכן המוכרים היו מעוניינים כי נושא מכירת הדירה ייעשה אך ורק דרכה".  

לא היה יכול לפנות בעצמו

כמו כן קבע הרשם כי "העובדה שהמתווך עומד כשומר סף בדרכו של הרוכש ליצור קשר עם המוכר, אין בה כדי להפוך את המתווך לגורם היעיל בעסקה, שכן הגורם היעיל בעסקה הוא מי שהביא להפגשה. הרכיב המהותי והדומיננטי ביצירת ההפגשה הוא העברת המידע לרוכש בדבר אפשרות ביצוע העסקה, ובכך הנעת הרצון מצד הרוכש ליצור קשר עם המוכר".

פתיחת שערי המוכר בכדי לאפשר את מימוש הרצון, שכבר התגבש, לקידום העסקה, הוא הרכיב המשני ביצירת ההפגשה, שכן הוא רכיב מאפשר ולא רכיב יוזם. ולכן קבע הרשם, "שעה שהמתווך לא היה זה שהעביר את המידע הראשוני לקונה, הרי שהוא איננו הגורם הדומיננטי ביצירת ההפגשה, ולפיכך אף איננו הגורם היעיל בקיום העסקה".

בנוסף ציין הרשם כי תכליתו של חוק המתווכים הוא "להגן על הצרכנים מפני עסקאות תיווך בלתי הוגנות. תכלית זו באה לידי ביטוי, בראש ובראשונה, בעיקרון הקוגנטי, כאמור, לפיו המתווך אינו זכאי לדמי תיווך כאשר הוא איננו הגורם היעיל שהביא לקיום העסקה. מתן אפשרות למוכר ליצור, יש מאין, סיטואציה שבה המתווך הופך לגורם היעיל בעסקה מול הקונה, כביכול, למרות שבאופן אמיתי לא היה כזה, יש בה משום כרסום בעיקרון האמור, ובהגנה על הצרכן המבקש לרכוש נכס מקרקעין".

הבלעדיות לא מספיקה

לדבריו "אין במסקנה זו כדי לפגוע בחופש החוזים או ביכולתו של מוכר לשכור מתווך שידאג לטיפול מלא בעסקה, מתחילתה ועד סופה, ללא שהמוכר יצטרך לעסוק בכך. המוכר יכול לשכור מתווך לצורך מתן שירות שכזה, אלא שעליו לשאת במלוא עלות השירות, ולא "לגלגל" את מחצית העלות על הרוכש.

הרשם עופר קבע כי הוא דוחה  את התביעה במלואה. הרשם ציין כי הוא עושה זאת למרות שהוא יודע כי התובעת נתנה שירות לנתבע והשקיעה זמן ומאמץ אפקטיבי בהצלחת העסקה, אך היא לא הייתה הגורם היעיל בקיום העסקה מצד הנתבע, ולכן גזירת המחוקק היא שלא תהיה זכאית לדמי תיווך כלל. הרשם המשיל זאת למתווך שהשקיע תשומות בתיווך, אך לא זכאי לדמי תיווך בשל אי החתמת הלקוח על הסכם כנדרש בחוק.

בנוסף קבע הרשם כי העובדה שהנתבע יצר כלפי התובעת מצג שווא לאורך תקופה ארוכה, אין בה כדי לשנות את התוצאה, שכן אף לו היה הנתבע משלם את מלוא דמי התיווך, הרי שהוא היה זכאי לתבוע אותם בחזרה בטענה שנגבו בניגוד לדין.

הרשם דחה את התביעה של המתווכת לתשלום דמי תיווך אך משום התנהלותו של הנתבע שיצר מצג שווא אצל התובעת, קבע הרשם כי היא תשלם דמי הוצאות נמוכים של אלף שקל.