הרוכש דרש להכיר בחוזה חתום כהסכם מכר מחייב - זה מה שקבע השופט
בית המשפט המחוזי בלוד קיבל באחרונה תביעה שהוגשה בדרישה להכיר במסמך מ-2013 כהסכם מחייב למכירת קרקע בנתניה. בעל הקרקע טען להגנתו כי לא מדובר בהסכם אלא בטיוטה בלבד, וכי הכסף ששילם לו התובע לאחר החתימה על ההסכם היה לפירעון הלוואות ולא עבור הקרקע. השופט הבכיר יעקב שפסר קבע כי ישנן שלל אינדיקציות, כמו כותרת המסמך ("הסכם") וחתימות הנתבע עליו, המלמדות כי הלכה למעשה מדובר בהסכם מחייב.
הפרשה החלה באפריל 2013, אז חתמו התובע והנתבע על מסמך שכותרתו "הסכם", ולפיו הראשון יקנה מהאחרון קרקע ברחוב בני בנימין שבנתניה תמורת 300 אלף שקל. המוכר הערים קשיים על הוצאת העסקה לפועל, ובעקבות כך הגיש נגדו התובע את התביעה לבית המשפט.
לטענת הרוכש, המסמך נשוא התביעה מהווה הסכם מכר לכל דבר ועניין. מדובר בהסכם בכתב, שלם, גמור ומפורט, והוא אף שילם במסגרתו לנתבע 300 אלף שקל. הרוכש טען כי המוכר התעלם במשך השנים מהתחייבויותיו בהסכם, ולפיכך אחרי שהגיעו מים עד נפש מבחינתו, הוא דיווח בעצמו לרשויות המס אודות העסקה, שילם את מס הרכישה, רשם הערת אזהרה לטובתו בטאבו - ובהמשך הגיש את התביעה לבית המשפט.
- כל הכותרות
מנגד, טען המוכר כי לא מדובר בהסכם מכר אלא בטיוטה בלבד. ראיה לכך שמדובר בטיוטה, טען, היא שבתקופה שלאחר החתימה על אותו "הסכם", הוחלפו בין הצדדים טיוטות נוספות. עוד הדגיש הנתבע כי הרוכש לא שילם לו עבור הקרקע, וכי הסכום שהתקבל אצלו הוא למעשה החזר של הלוואות שאביו של הרוכש היה חייב לו.
השופט שפסר קבע כי הן נוסח המסמך והן התנהלות הצדדים לפני, במהלך ואחרי החתימה עליו, מעידות כי הם אכן התכוונו לראות במסמך הסכם מכר מחייב. לדבריו, יש כמה אינדיקציות שמוכיחות זאת.
בראש ובראשונה עמד השופט על כותרת המסמך, שבה כתוב "הסכם". לעומת זאת, אין במסמך אזכור כלשהו לכך שמדובר בטיוטה או במסמך עקרונות בלבד. בנוסף, אין בו שום הפניה למסמך אחר שאמור להיחתם בין שני הצדדים.
השופט הוסיף כי שני הצדדים חתמו המסמך - דבר שמהווה ראיה חזקה לכך שהם קיבלו החלטה. "הגם שאין בחתימה קדושה במובן זה שניתן להסיק גמירות דעת גם בהיעדרה, הימצאותה היא אינדיקציה חזקה להסכמה להתחייב", כתב השופט שפסר. לדבריו, במסמך נכללו כל הפרטים המהותיים בעסקה, כך שגם הדרישה הנוספת להחשבתו כחוזה מחייב – מתקיימת לגביו.
בתוך כך, השופט דחה את טענת המוכר שלפיה הסכם של 300 אלף שקל ששולמו לו לא היו עבור רכישת הקרקע, אלא פירעון הלוואות שנטל ממנו אבי הרוכש. הוא הגיע למסקנה זו על רקע טיוטות נוספות שהוחלפו בין הצדדים בשנים שלאחר חתימת המסמך שבמרכז התביעה, שבהן נכתב במפורש כי הרוכש שילם למוכר את מלוא התמורה עבור הקרקע.
בעניין זה הבהיר השופט כי החלפת הטיוטות בין הצדדים אחרי המסמך מ-2013 אינה סותרת את היותו הסכם מחייב, שכן מתקיימים לגביו התנאים להחשבתו ככזה. לעומתו, שאר הטיוטות לא הבשילו לכדי חוזה מחייב. לפיכך, השופט הכיר בהסכם המכר שנחתם על ידי הצדדים כמחייב. הוא הורה למוכר להשלים את רישום הקרקע על שם הרוכש בטאבו, ולשלם לו בנוסף 30 אלף שקל עבור הוצאות משפט.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי כל מי שמוכר או רוכש זכות במקרקעין מחויב לתת הצהרה לגבי העסקה. יש למסור את ההצהרות בתוך 30 יום מרגע ביצוע העסקה. איחור במועד ההגשה של ההצהרה של מוכר זכות במקרקעין עלול לגרור חיוב בקנס כלפיו. בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ההצהרות יוגשו באופן מקוון. אם המוכר/הרוכש מיוצג על ידי עורך דין, תוגש ההצהרה באמצעותו. מוכרים או רוכשים של זכות במקרקעין שלא מיוצגים על ידי עורך דין, יגישו את ההצהרה באמצעות המחשבים שבמשרדי מיסוי מקרקעין. רק המוכר/הרוכש עצמו יכול להגיש את ההצהרה. יש להגיע אל החוליה המרכזית במשרד האזורי של מיסוי המקרקעין.
בעקבות החשיבות הרבה של הסכם מכר למכירת מקרקעין, נקבעו כמה דרישות חובה במסגרת החוק, בכל הנוגע לחוזה מסוג זה. הסכם מכר מקרקעין שונה מהסכמים אחרים, כך שבנוסף לדרישות החלות עליו מכוח דיני חוזים, הוא כולל דרישות נוספות שנקבעו בדיני המקרקעין, לצד פעולות חשובות לביצוע של מעבר לניסוח החוזה ולפני החתימה עליו. עבור מי שעומד לקראת עסקת רכישה או מכירה של דירה, בית או קרקע, כדאי להכיר את הדרישות על פי החוק של הסכם מכר, לדעת מה ההיבטים שחשוב לכלול בהסכם ומהן הפעולות שנדרשות ממנו לטובת חתימה על החוזה. בעקבות האופי המורכב והדרישות המשפטיות של ההסכם, את כל אחד מהצדדים (הרוכש והקונה) מלווה עורך דין המתמחה במקרקעין.
בנובמבר האחרון קבעה שופטת בית משפט השלום ברחובות, אושרית הובר היימן, כי "בנסיבות מסוימות זיכרון הדברים הוא 'חומר גולמי' בלבד, חלק ממשא ומתן, שלב אחד לקראת חוזה מחייב; בנסיבות אחרות זיכרון הדברים הוא הסכם גמור ומוחלט. כשכדי שהוא יהיה מחייב וסופי, עליו למלא את דרישות חוק החוזים, היינו קיום יסודות של גמירות דעת ומסוימות, וכשמדובר במקרקעין, עליו לעמוד גם בדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין". היא אף קבעה כי, "במבחן האדם הסביר לא ניתן לקבל את הטענה, שזכרון הדברים בין התובעים לבין הנתבע (במקרה שנדון אצלה, ע"ג) נחתם לאחר שגמרו בדעת להתקשר בהסכם מכר מקרקעין מחייב. כל שניתן ללמוד מהתנהלותם, כי החליטו להעלות על הכתב את שכבר הסכימו ביניהם, זאת מתוך הבנה כי הסכמה זו אין בה גמירת הדעת הסופית לשכלולו של הסכם בין הצדדים, אלא שלב אחד במו"מ בין הצדדים לקראתו, בלבד".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
