ישראלים מספרים: זו הדרך הנכונה להשקיע בנדל"ן בארה"ב

"הרגע המרגש ביותר היה באמת להגיע למקום, אחרי חודשים של תהליך בשלט רחוק. הצעד הראשון בתוך הבית, והידיעה שהבית הזה הוא בבעלותי. שום דבר לא משתווה לזה" – כך מספרת רווית, בת 39 מהוד השרון, על השקעת הנדל"ן שלה בארה"ב. רווית חיפשה דרך חכמה לתת לכסף שלה לצמוח, ולאחר ששקלה את האפשרויות שניצבו בפניה, בחרה בהשקעה נדל"נית מעבר לים. רווית היא אחת מאלפי ישראלים שפונים לערוץ הזה, ולא במקרה – השקעת נדל"ן יכולה להניב רווחים משמעותיים בזמן קצר.

קרדיט: Istock

את מסע ההשקעה שלה עשתה רווית עם חברת אורצ'רד גרופ, קבוצת נדל"ן בעלת ניסיון של שנים, בניהולם ובבעלותם של שני ישראלים צעירים – דין דנוש דויטש ויובל ברטל. "הגעתי לאורצ'רד בעקבות המלצה של ידיד, שאמר שהוא נמצא כבר בסבב ההשקה השלישי איתם בארה"ב. זה עניין אותי, כי אם הוא חזר אליהם שלוש פעמים – כנראה שהם עושים משהו נכון", מספרת רווית. "דין ויובל היו מאוד אדיבים מהרגע הראשון, לא מלחיצים וסבלניים. עבורי זה היה חשוב, כי הגעתי בלי שום רקע בנדל"ן או בהשקעות".

מכיוון שאורצ'רד מאתרת נכסים בהתאם לצרכים, לרצונות ולתקציב של כל לקוח, התהליך עם מתחיל בשיחת אפיון. "אנחנו יושבים על הלקוח, ומנסים למפות מה בדיוק הוא צריך – השקעה לטווח ארוך או קצר? מה התקציב? וכדומה. אצלנו הלקוח הוא זה שמוביל את ההשקעה, לא אנחנו", מספר דויטש. "על בסיס ההבנות, נעבור לתהליך של מציאת נכס – נצא לחיפוש אקטיבי דרך קשרים ייחודיים עם בעלי בתים, הולסלרים, סוכני נדל״ן ופעילים מקומיים". חברת אורצ'רד ממוקמת פיזית בעיר סוואנה שבמדינת ג'ורג'יה, ולכן מתגאה בקשר הישיר שלה לשוקי הנדל"ן בארה"ב.
"מרגע שמצאנו נכס רלוונטי, אנחנו נבצע ניתוח עומק מקיף לעסקה. בהתאם לנתונים, נוציא למשקיע דו"ח מפורט שיכלול את המחיר הנכון שממנו ניתן יהיה לגזור תשואה בעתיד", מוסיף דויטש. "היתרון שלנו הוא הרגליים בשטח. אנחנו לא מאתרים השקעות בשלט רחוק, ואנחנו מכירים את השווקים המקומיים".

"קיבלתי הצעה שהתאימה בדיוק לצרכים שלי. הגעתי עם כ-100 אלף דולר, שחסכתי בעמל רב. בארץ לא היה לי סיכוי לקנות עם זה דירה, והיום אני בעלת בית צמוד קרקע בארה"ב. דין ויובל איתרו לי בית מעולה בטווח המחיר הנכון, במיקום טוב, והתשואה הצפויה היתה הרבה מעבר למה שציפיתי", מספרת רווית.
"וזה, כשאנחנו מחשבים את התשואה בחישוב זהיר מאוד ושכולל את כל הסיכונים, כך שבדרך כלל התשואה האמיתית בסופו של גבר גבוהה יותר", מסביר דויטש.

בידיים טובות: מאתרים ורוכשים
גם אורון, בן 42 מנס ציונה, עשה את צעדיו הראשונים בעולם ההשקעות בנדל"ן עם אורצ'רד. "אני בדרך לסיים את ההשקעה הנוכחית, עם רווח מצוין. עם הכסף אני מתכנן להתחיל השקעה נוספת עם אורצ'רד", הוא מספר. "כשהגענו להבנה עם בעל הנכס, החברים מאורצ'רד פשוט דאגו להכל – הם פתחו חשבון בנק אמריקאי וחברה בע"מ של שמי, כדי שהרכישה תתבצע בקלות ובהתאם לחוק. הם אפילו שלחו מישהו מטעמם כדי לבדוק את הבית. הרגשתי שאני בידיים טובות".

"אחרי שאנחנו פותחים עבור המשקיע חברת LLC (חברה בע"מ), אנו שולחים פקח מטעמנו, שיבדוק את כל נקודות התורפה. אנחנו גם מבצעים בדיקה פיזית בשטח בה נוודא את כל התיקונים הדרושים, וקבלן מטעמנו יבחן את הנכס. לבסוף, האפליקציה הייחודית של אורצ'רד תוודא את עלויות השיפוץ הצפויות", מסביר דויטש.
לאחר שבדיקת הנאותות מסתיימת בהצלחה מבחינת המשקיע, המחיר מוסכם, צפי התשואה ברור, והמוכר בעניין – מגיעים לשלב הרכישה. "אחד הדברים שהכי משכו אותי להמשיך עם אורצ'רד, היה מה שהם קוראים לו 'תיק שקיפות'", אומר אורון. "אני מגיע מעולמות ניהול המערכות, ואני יודע כמה חשוב זה לקבל גישה לכמה שיותר מידע, בזמן אמת". בתיקייה וירטואלית שזמינה למשקיע בכל עת, אורצ'רד מרכזת את כל המסמכים והנתונים הקשורים להשקעה - הקבלות, החוזים, מסמכי הסגירה ועוד.

להיות בעל הבית: שכירות ואקזיט
כשהבית בבעלות המשקיע, אורצ'רד פועלת לאיתור שוכרים טובים, כדי להתחיל להזרים למשקיע מזומן מדי חודש. "הצ'ק הראשון הגיע, ובאמת שכמעט בכיתי. דיו ויובל לקחו אותי יד ביד משלב העניין הראשוני ועד להכנסה חודשית. הייתי בעננים", מספרת רווית. "בעלי דאג מאוד מהשלב הזה, וחשש שלא יהיו שוכרים או שהם לא ישלמו. בסוף, מאז ועד היום עברו כמה שנים, ואנחנו עם אותם שוכרים מעולים שמשלמים בזמן שאורצ'רד איתרה לנו".

"עבודת איתור השוכרים היא אחד השלבים החשובים, ואין ספק שזה דבר שחייבים לעשות בשטח. להסתמך רק על מתווכים זה לא רעיון טוב. לכן אנחנו פועלים באופן אישי למציאת השוכרים הנכונים, כאלה שמסוגלים לשלם מדי חודש בזמן, או כאלה שזכאים לסבסוד מגורים ממשלת ארה"ב, ואז הצ'ק מגיע ישירות מהממשלה לבעל הבית", מסביר דויטש.

אבל המסע ממש לא נגמר פה. לאחר מציאת השוכרים ואיכלוס הנכס, מגיע החלק הארוך ביותר בחיי ההשקעה בנדל"ן – תקופת הבעלות. כעת המשקיע הוא בעל נכס, ולמשך טווח זמן לבחירתו, הוא ימשוך את ההכנסה משכירות, וייתן לערך הבית לטפס עם השנים. "החשש הכי גדול שלי בהשקעה הראשונה היה בדיוק מהשלב הזה – להיות בעל בית, לטפל בשוכרים, לדאוג לתיקונים. כאב ראש. למזלי, השותפים שלי באורצ'רד פשוט עשו את כל העניין קליל וזורם", מעיד אורון.

"בשלב הבעלות, אנחנו פועלים עם חברות ניהול נכסים שדואגות לגבות תשלום שכר דירה מהדיירים, לתקן כל מה שמתקלקל בנכס, לטפל בשטחים הציבוריים ולהיות למעשה השליח של בעל הבית", אומר דויטש. "כך, המשקיע אינו צריך לדאוג. נכון, השקעת נדל"ן היא לא הכנסה פסיבית, אבל זהו אכן השלב שבו אפשר 'לנוח' ולהסתכל על הכסף שנכנס לחשבון הבנק. אורצ'רד תשלח דוחות נדרשים, תטפל בבעיות, תשלם מיסי עירייה, תחסוך בהוצאות מיותרות ותענה על כל צורך שעולה".
ולבסוף, לאחר טווח זמן לבחירת המשקיע – שיכול להיות קצר, כמו שנה אחת, או ארוך, עד שנים רבות. הנכס הוא בבעלות מלאה של המשקיע, והוא יחליט מתי לממש אותו, כלומר – למכור אותו ולגרוף רווח. טרם המכירה, אורצ'רד תדאג לבצע בנכס תיקונים קוסמטיים, שיתנו לו הרגשה חדשה, תפרסם אותו בפלטפורמות למכירת נכסים ותארגן אירועי בית פתוח שבהם קונים יכולים לבוא ולהתרשם מהנכס.

"לפני ההשקעה, רוב הרוכשים מצפים בכיליון עיניים לשלב הזה. הם רוצים לראות את התשואה המלאה", מעיד דויטש. "אבל לאחר כמה שנות בעלות עם הכנסה שוטפת, משקיעים רבים בוחרים לממש את הנכס ברווח, ומיד לרכוש נכס נוסף להשקעה. כך, מעגל התשואה ממשיך, ואורצ'רד אף מציעה מודל מימון מנכס לנכס. מי שמשקיע איתנו פעם אחת, כבר התרגל להצלחה – ורוצה עוד", הוא מסכם.