"כל עוד הביקוש עולה הצעירים מפסידים"

"ישנם שלושה סוגי רוכשים בישראל: זוגות צעירים שחזרו לאחרונה לשוק, משפרי דיור ומשקיעים. הם שלושת הצרכנים העיקריים שמניעים את הגלגל של שוק הדיור" מספר נפתלי בר נתן, איש עסקים מומחה בתחום השקעות נדל"ן ופיננסים. "ההתפרצות של הרוכשים הללו לשוק הדיור יצרו מצב שבו הבעיה הנודעת ששררה במדינה של חוסר בנייה, מראה את השלכותיה והפער בין ההיצע לביקושים צף מעל לפני השטח באופן בולט. זה קרה במכה אחת עם השחרור של הציבור מהסגר בראשון בשלהי מאי 2020".
עלייה של 10% במחירי הדיור.

בתמונה: נפתלי בר נתן
קרדיט:י יח"צ

נפתלי בר נתן, שכבר מעל לעשור פועל בשיווק פרויקטים יזמיים והשקעות נדל”ן בארץ ובחו”ל,  מתייחס לעלייה הדרמטית בשוק מחירי הדירות כשברקע ההערכות הן שבסוף 2021 הן עלולות לעבור את רף ה 10%: "  העלייה המדוברת היא עלייה שמבטאת ממוצע ארצי. בתור אחד שמשווק באזורים שונים בארץ ונמצא על רצפת המסחר, ראיתי במו עיני את המחירים עולים הרבה מעבר לממוצע הארצי ולנתוני הלמ"ס. בפרויקט של 2,000 יחידות דיור שאני משווק בבית שמש המחירים עלו ב- 30% לפחות בחלק מהדירות".

בר נתן בוחר לתת דגש על פריפריות בגלל הערך הגבוהה שלהן. "מגיעים אלי זוגות צעירים שלא קונים דירה כי הם מחכים שיהיה להם מספיק כסף לרכוש באזור המגורים המועדף עליהם. אני מפציר בהם שישנו גישה ויקנו איפה שהם רק יכולים להרשות לעצמם וישכרו איפה שהם רוצים לגור". מספר בר נתן. "צעירים חייבים להבין שאם הם לא יתחברו בחבל הטבור לעולם הנדל"ן הכסף שלהם נשחק וככל שעובר הזמן הם יוכלו לקנות פחות או לא לקנות בכלל".

"ישנם פתרונות יצירתיים להגדלת ההון העצמי", מספר בר נתן, "ניתן היום לקבל הלוואות בריביות אפסיות על חשבון קרנות השתלמות וקופות גמל ולקנות דירה טובה יותר". דוגמא נוספת מתוך נתונים של עסקאות שמבוצעות בפועל בשטח, אם זוג צעיר מתל אביב היה קונה בבית שמש לפני שנה וחצי, הוא היה צריך הון עצמי של 300,000 שקלים על דירה של 1.2 מיליון. היום, נובמבר 2021 אותה דירה נמכרת ב1.75 מיליון.

המשמעות היא שאותו זוג צעיר שהיה קונה את הדירה לפני שנה וחצי להשקעה היה מכפיל את ההון העצמי שלו ב150% ע"י עליית ערך הנכס והיה יכול לרכוש דירה גדולה יותר בזכות עליית הערך במקום אחר. לעומת זאת מי שלא רכש לפני שנה וחצי ורוצה לעשות את אותו המהלך היום צריך להמציא הון עצמי גבוהה משמעותית של 437,000 שקלים. 137,000 יותר ממה שהיה צריך להפקיד במידה והיה מתחבר לעליית מחירי הנדל"ן ".

בתמונה: נפתלי בר נתן
קרדיט: יח"צ

איך אתה מסביר את העלייה הקיצונית הזאת?
נפתלי בר נתן מציין מספר סיבות כשבראש ובראשונה הגורם העיקרי היה הבחירות: "אנשים ראו שאין משילות ואין נציג ולא ידעו מה יהיה, אז הם התחילו לקנות דירות". בר נתן ממשיך ומפנה אצבע מאשימה להתנהלות המערכת הממשלתית. "עולם הנדל"ן מושפע משינויים ממשלתיים. החוסר יציבות הזאת יצרה מצב שבו אנשים לא סמכו על הממשלה ורצו לקנות מכל הבא ליד".
מלבד המשילות, בר נתן מדגיש סיבה נוספת חשובה לא פחות. "הקורונה יצרה מצב שבו אנשים היו סגורים בבתים ושמו דגש יותר לשיפור נראות הבית. אנשים הבינו שחשוב להם יותר המרחב וגודל הבית, שיש מרפסת. השינוי הזה יצר גל של רוכשים בשוק".

"ככל שעובר הזמן הערך של הכסף שווה פחות"
מעבר לשיווק פרויקטים נדל"ניים נפתלי בר נתן עוסק ביעוץ ולווי משקיעים להצלחה בהשקעותיהם פועל המון ברשתות החברתיות במטרה לשתף ידע ולייצר הלימה בין עולם העסקים לדור הצעיר יותר.

מה היית ממליץ לזוגות צעירים שמחפשים דירות במצב השוק הקיים ולנוכח בעיית המשכנתאות?
"בסופו של דבר אין דבר אחד שניתן לעשות. זה לא שחור ולבן", אומר נפתלי בר נתן. "ישנם שלל אפשרויות השקעה וזה עניין של טעמים והעדפות. אפשר להשקיע בכל מיני אפיקי השקעה כל עוד לא משקיעים בהשקעות בסיכון גבוה, השקעות בקרקעות לצורך העניין יכולות להיות בסיכון גבוה כי אין התחייבות להפשרה או לבנייה. לעומת זאת, דירה יד שנייה בטוחה יותר שכן המקום כבר בנוי ויש הכי הרבה וודאות ביחס למה שמקבלים בגין ההשקעה. עם זאת, בהשקעה עם וודאות גבוה יש גם חסרונות שכן הרווח יהיה נמוך בהתאם לרמת הוודאות. ככל שהביטחון והוודאות גבוהים יותר הריווחיות נמוכה יותר".
מה שנפתלי ממליץ לצעירים המצטרפים לשוק הדירות זה "לפתוח את העיניים והאוזניים לצבור ידע ולמצוא עם איזה השקעה הכי מרגישים בנוח". כלומר, להיות עירניים ומעורבים יותר בענף הנדל"ן בישראל. לא להתמהמה. "לשנות מחשבה. צריך לקנות איפה שיכולים ולגור איפה שרוצים", טוען בר נתן נחרצות. "לא לחשוב מזווית של מגורים יותר, זה מתאים לדור הישן, עם מחירי הנדל"ן הגואים עדיף ומשתלם יותר לחשוב מזווית של משקיעים. בטח ובטח לא לבחור בבחירה הקלה ביותר שהיא לא לעשות כלום ולשבת על הגדר בהמתנה עיוורת שיום אחד יהיה מספיק כסף בבנק, כי זה לא יקרה. ככל שעובר הזמן הכסף שווה פחות ומחירי הדיור ממשיכים לעלות".

מה אתה היית משנה או ממליץ לממשלה כדי לנסות להקל על השוכרים?
"לבנות" אומר בר נתן בהחלטיות. "לשחרר כמה שיותר קרקעות לבנייה רוויה. לשחרר את הבירוקרטיה ולמלא את השוק בדירות. ככה יהיה איזון במחיר ולאחר מכן גם ירידה. כל עוד נלחמים בביקושים במקום בהיצע זאת מלחמה שמי שמשלם את המחיר ומפסיד זה הצרכן".