מהיכן תגיע ירידת מחירי הדירות? להלן התרחיש הסביר

"מדד משכן" שפורסם השבוע ממשיך להציג מגמה של ירידה בכושר הקניה של דירת מגורים עבור הישראלי הממוצע. המדד המפורסם ע"י בנק הפועלים ירד ב- 1.4% באוגוסט, זאת לאחר שעלה ב- 1.6% בחודש שעבר.

ידוע שרכישת דירה היא ארוע מהותי בחייו של אדם והינה בעלת משמעויות ארוכות טווח. לכן החלטה על ביצוע רכישה חייבת להגיע מתוך תפישה של אופטימיות לגבי המצב התעסוקתי של הקונה, והערכתו החיובית לגבי שימור (אם לא שיפור) יכולת ההשתכרות שלו. כמו-כן, תנאי מהותי לביצוע הרכישה הוא אמונו כי מחירי הדירות אינם מצויים בשיאם, אחרת ימתין לירידת מחירים.

המדד הנ"ל מחושב ע"י שילובם בנוסחה של המרכיבים לעיל: השכר הממוצע במשק, שעור האבטלה ומחירי הדיור (מגולמים כהחזר הלוואה חודשי עבור מחירי דירה שוות איכות כפי שמפרסמת הלמ"ס).

ברוב המשקים המערביים ישנו משבר נדל"ן שהתבטא בירידת עשרות אחוזים מערכי השיא. מדד קייס-שילר האמריקאי ירד בלמעלה מ- 30% מהשיא שנרשם ברבעון השני של 2006. בארץ שוק הדיור נמצא בסייקל הפוך, ולמעשה לאחר עליה מתונה של מס' שנים החלה נסיקה במחירי הדיור של 24% ממחצית שנת 2007.

העליה במחירי הדירות הביאה לצמצום בכושר הקניה של הישראלי הממוצע, ובכך הוסיפה על הקושי להגשמת חלומו לבעלות על דירה. קושי זה השתקף בנתון האחרון של מדד משכן, שירד בעיקר עקב עליה נוספת במחירי הדיור. לאחרונה פורסם במדורים הכלכליים, כי בכדי לרכוש דירה דרושים לישראלי הממוצע כ- 20 חודשי השתכרות יותר מאשר לרוכש דירה בעולם המערבי.

מהצד השני, מיעוט מובנה בהיצע הקרקעות במדינה ובעיקר באזורי ביקוש, ומיעוט בהתחלות הבניה לעומת קצב התווספות בתי אב שומרים על היצע דירות ממותן יחסית, ולכן על יציבות מחירי הדיור, כך שהתרסקות מחירים כמו זו שראינו בארה"ב אינה תרחיש סביר.

אם כן, ולאור נתון מדד משכן לעיל, מאין בכל זאת יכולה להתחיל ירידת המחירים? לדעתי התרחיש הסביר צריך להתחשב בכך שחלק גדול מרוכשי הדירות (עפ"י ההערכות כמחציתם) בשנה האחרונה הינם משקיעים, ולא זוגות צעירים נוטלי משכנתא. אלה מייעדים את דירתם להשכרה ולא עבור עצמם. יש לזכור כי רבים מהם "נפלטו" משוק ההון בתחילת השנה לאחר המשבר שהתרחש בשווקים הפיננסים. מאחר ולא מצאו בפקדונות הבנקים עקב רמת הריבית האפסית, הגיעו ל"חוף מבטחים" בצורת נכס מניב הנושא תשואה סבירה ויציבה יחסית, עם אפשרות לרווח הון במידה וימשיכו מחירי הדיור לעלות.

אולם, לדעתי הצטברות רבה כזו של דירות להשכרה שתיפלט לשוק בחודשים הקרובים תפעיל לחץ כלפי מטה של מחירי השכירות ומכאן גם תשפיע על מחירי הדיור, כיון ששכירות דירה מהווה חלופה לרכישת דירה. כמובן שהשפעה זו אינה מידית ואינה פועלת עבור כל סוגי הדירות באותה עוצמה, כיון שמרבית הדירות להשקעה הן של 2-3 חדרים. עם זאת, האטה בביקוש בקרב רוכשי הדירה הראשונה תאט את קצב החלפת הדירה בקרב משפרי הדיור, וכך ההשפעה מגיעה בתגובת שרשרת לכל שוק הדיור. את הקורלציה בין מחירי השכירות ומחירי הדיור ניתן לראות בגרף.

מקור: הלמ"ס + עיבוד של יונתן כץ

בנוסף, עפ"י רוב, ההערכות הן כי הריבית במשק לא תישאר ברמה הנמוכה הנוכחית לאורך זמן, והיא עתידה לעלות לרמה של כ- 3-4% תוך שנתיים-שלוש. רמה זו תעלה את תשלומי המשכנתא מצד אחד, ומאידך תגדיל את כדאיות חלופת ההפקדה בבנק. פקדון זה מהווה השקעה חסרת סיכון בהשוואה לחלופת ההשקעה בדירת השכירות, שתשואתה צפויה לרדת.

מכאן, שצפויה לדעתי ירידה במחירי הדירות בארץ תוך מס' רבעונים, אם כי כאמור לא מדובר בהתרסקות.


מאת: דני דניאל, מנהל השקעות בכיר בחברת "תכלית בית השקעות" העוסקת בניהול תיקי השקעות, ושותפה בחברת "תכלית תעודות סל".



*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.