מחירי דירות ב-2010: הביקושים עוד יתפרצו, המהפך בדרך

האם מחירי הדירות צפויים לצנוח בשנת 2010?

אין ספק ששאלה זו מעוררת עניין רב בציבור. ראשית, ציבור רוכשי הדירות ומשפרי הדיור מצפים בדריכות להתפתחויות בשוק הנדל"ן למגורים. כמובן שחברות הבנייה עוקבות באופן צמוד אחר ההתפתחויות בשוק וזאת על מנת לכלכל את צעדיהן בדרך שתפחית סיכונים ותמקסם רווחים.

יתר הפעילים בענף תוהים האם תימשך המגמה הנוכחית של עליית המחירים או שתחול ירידת מחירים , בין אם כך ובין אם כך, לא ברור לאחרונים , האם היקף הפעילות בשוק הנדל"ן למגורים יצטמצם או יתרחב?

גם הממשלה עוקבת בדריכות אחר ההתפתחויות בשוק הנדל"ן שכן היא שמה לה למטרה להוזיל את מחירי הדירות.

הגדיל לעשות בעניין שר השיכון אשר "המליץ" לציבור רוכשי הדירות "להמתין" לשנת 2010 ולהימנע היום מביצוע עסקת רכישת דירה שכן מחירי הדירות צפויים לרדת בשנת 2010.

ראשית נאמר ולא נכחד כי פעולתה של הממשלה לשיווק מסיבי של קרקעות הינה פעולה ברוכה שמטרתה להגדיל את היצע הקרקעות ולהוזיל את מחירן, וזאת בהיותן מרכיב משמעותי במחירי הדירות. ואולם פעולה זו של הממשלה אשר אין ספק שתהיה לה השפעה בטווח הארוך על ירידת מחירי הדירות , האם תהיה לה השפעה גם בטווח המיידי, קרי בשנת 2010? לדעתנו התשובה היא לא, וזאת מהסיבות כדלקמן:

היצע הדירות יצטמצם בשנת 2010

כמות הדירות החדשות ביוזמה פרטית הנמכרות מידי שנה בחמש השנים האחרונות הינה כ- 13,000 במעוגל (2005 - 13,206, 2006 - 13,308, 2007 - 13,876, 2008 - 13,402, ינואר עד אוקטובר 2009 - 11,150).

ללא הגדלת היצע הדירות החדשות לא יהיה ניתן להוריד את מחירי הדירות.
הגדלת היצע הקרקעות והפחתת מחירן אף שהוא תהליך מצוין לטווח הארוך לא יגרום בהכרח להגדלת כמות התחלות הבנייה ולהגדלת היצע הדירות בשנת 2010.

אנו צריכים להבין כי חברות הבנייה לא עובדות של הממשלה ולא עבורה.
הקבלנים בשוק החופשי, עם כל הכבוד, שוקלים את שיקוליהם המסחריים והכלכליים בלבד. מי לנו יערוב כי חברות הבנייה "יתנפלו" על מכרזי המינהל ויתחילו מייד בבנייה של פרויקטים על מנת להוזיל את מחירי הדירות לציבור.
למעשה הנחת העבודה בעניין צריכה להיות הפוכה וזאת מהסיבה הפשוטה.
מאגר הקרקעות הגדול שבידי חברות הבניה יפגע קשות אם ירדו מחירי הדירות. מהלך כזה אף יגרום לירידת שווי הבטוחות שמחזיקות חברות הבניה ולהתערערות מצבן הכלכלי. אשר על כן האינטרס המובהק של חברות הבנייה יהיה להימנע מלהגדיל את היצע הדירות לציבור.

אם יש לנו ספק שזו תהיה המגמה של חברות הבנייה, כי אז אנו מוזמנים להתבונן על המגמה הנוכחית בשוק הנדל"ן.

נתוני הלמ"ס שפורסמו בהודעה לעיתונות מ- 29.10.09 מלמדים כי "מספר הדירות החדשות למכירה בבנייה ביוזמה פרטית הולך ופוחת, ובסוף ספטמבר 2009 הגיע ל 7,650 דירות בלבד, ירידה של כ- 27% לעומת סוף ספטמבר 2008" .

נתונים אלו מוכיחים כי הקבלנים חוששים מירידת מחירים והם מפחיתים כבר היום את כמות הדירות הנבנות על ידם וזאת כדי לשמור על רמת המחירים.

הוכחה נוספת לכך ראינו במסע השיווק האגרסיבי של חב' גינדי אשר השקיעה מיליוני דולרים בפרסום על מנת למכור מהר ככל האפשר את הדירות בפרויקט דרום הקריה, כאילו היו הדירות תפוח אדמה לוהט, והכול כדי שחלילה לא להיתפס בשנת 2010 עם מלאי דירות.

"ביקושים כבושים" בשוק הנדל"ן למגורים יתפרצו ב-2010

"המלצת" שר השיכון לציבור רוכשי הדירות להמתין עם עסקאות הרכישה לשנת 2010 אין ספק כי הייתה לה השפעה על הציבור. מנתונים שפורסמו בתקשורת לגבי סקרים של מכוני מחקר שונים עולה שאכן יש ירידה משמעותית, בחודשים האחרונים, בהיקף העסקאות בשוק הנדל"ן למגורים.
הצהרה זו של השר שיש להניח שנעשתה ממניעים חיובים הייתה בעלת תוצאה הפוכה על שוק הנדל"ן.

בואו ונניח כי 30% מציבור רוכשי הדירות החדשות החליטו אכן להמתין לשנת 2010 ולא לרכוש היום דירה, המשמעות היא שכ- 500 רוכשים פוטנציאלים של דירות חדשות נכנסים מידי חודש לעמדת "סטנד בי" ברכישת דירה חדשה.

כמובן שגם רוכשים של דירות יד שנייה נוהגים באופן דומה וממתינים לירידת מחירים, ואז המשמעות היא שמדובר בתוספת של עוד מספר אלפי רוכשים מידי חודש שממתינים עם ההחלטה לרכוש דירה לשנת 2010. אין ספק כי תהליך זה יוצר " ביקושים כבושים" בשוק הנדל"ן אשר סביר להניח כי יתפרצו בשנת 2010. אם יש לנו ספק בקיום תהליך זה, אנו מוזמנים להתבונן אחורה אל העבר הקרוב (סוף 2008 תחילת 2009).

החל מאוקטובר 2008 החלה ציפייה של רוכשי דירות בארץ לירידת מחירי הדירות בעקבות משבר הסאבפריים. כתוצאה מכך ירד מספר העסקאות באופן דרסטי -40% ע"פ נתוני מינהל הכנסות המדינה- והשוק נכנס לקיפאון.

כאשר בחודשים מאי - יוני 2009 התברר כי הכלכלה הישראלית "שורדת" את המיתון העולמי בהצלחה יחסית השתחררו הביקושים הכבושים וגרמו במחצית השנייה של 2009 למגמת עליית מחירים מובהקת במחירי הדירות (בחודש יוני 2009 נמכרו 2,051 דירות- המספר הגדול ביותר של דירות שנמכרו במשך חודש אחד בחמש השנים האחרונות).

נראה לנו היום , כי אנו מצויים בתהליך דומה בשוק הנדל"ן למגורים בעקבות " הביקושים הכבושים".

מהפך בשוק הנדל"ן - משקיעים יותר מרוכשים

שוק הנדל"ן עבר בשנת 2009 שינוי מהפכני, ע"פ נתונים שפורסמו היקף רכישת דירות לצורכי השקעה הגיע לכ- 40% מכלל העסקאות בשוק.
בעבר היקף הרכישה לצורכי השקעה היה בין 5% ל- 10%. שינוי דרמטי זה יש לו השלכות משמעותיות על מחירי הדירות בשנת 2010.

ראשית, המשמעות של נתון זה היא כי הסנטימנט של ציבור המשקיעים כלפי השקעה בנדל"ן למגורים הוא חיובי. המשקיע הישראלי רואה בנדל"ן למגורים אפיק השקעה סולידי ובטוח. במצב דברים זה מאגר המשקיעים ומאגר ההון הישראלי הינו מספיק גדול כדי להזרים ביקושים נוספים לדירות בשנת 2010.
נתון נוסף שעלינו לזכור בעניין הוא שחלק נכבד מכמות הרוכשים ב"קבוצות הרכישה " הם אנשים "אמידים" המשויכים יותר "לסטאטוס" של המשקיעים מאשר ל"סטאטוס" של זוגות צעירים ומשפרי דיור.

בנסיבות אלו שנת 2010 אשר תביא עימה מכרזים רבים של המינהל והגדלת היצע הקרקעות , אמנם לא תגדיל כאמור, את רכישת הקרקעות ואת התחלות הבנייה ע"י חברות הבנייה , אבל תגדלנה את קליטת ההיצע ע"י קבוצות הרכישה ( ע"פ המגמה הקיימת כבר היום לגידול בכמות רוכשי הדירות לצורכי השקעה). קבוצות הרכישה תשמחנה מאוד לקבל קרקעות "במחירי מציאה" שכן זהו יעודן העיקרי להגדיל את רווחי המשקיעים.

לסיכום אנו סבורים שהגדלת היצע הקרקעות ע"י הממשלה לא תגרום בהכרח להגדלת היצע הדירות ולמעשה המגמה המסתמנת כבר היום היא הקטנת היצע הדירות ע"י הקבלנים. הביקושים הכבושים שנוצרים בימים אלו כתוצאה מהצהרות הממשלה יתפרצו בשנת 2010 מבלי לאפשר הוזלת מחירי הדירות. וקבוצות הרכישה שמורכבות בעיקר ממשקיעים יקלטו ל"חיקן החמים" את קרקעות המינהל כדי להגדיל את רווחי המשקיעים.

אי אפשר לסיים דברים אלו מבלי לומר כי לדעתנו על מנת שניתן יהיה להתמודד בהצלחה עם האתגר הנכבד והקשה של בלימת מחירי הדירות יש לעשות מעשה.

אם אנו מעוניינים למנוע התפתחותה של בועת מחירים בארצנו ויחד עם זאת איננו רוצים לפגוע בשוק הנדל"ן בהיותו מנוע צמיחה חיובי למשק.

אם חשוב לנו שתינתן לזוגות צעירים בארץ האפשרות לרכישת דירה ב"מחיר שפוי", מן הנכון יהיה כי הממשלה תמנה וועדה בין משרדית שתכלול נציגים ממשרד השיכון, משרד ראש הממשלה , , מומחי כלכלה ומומחי נדל"ן (בלתי מוטים שכן רובם לצערנו הם בעלי עניין) אשר ישבו על המדוכה, יעקבו באופן שוטף אחר ההתפתחויות בשוק הנדל"ן (עם קבלת עדכונים שוטפים ממינהל ההכנסות המדינה ומהלמ"ס), ויגישו את המלצותיהם לממשלה באופן שוטף ומתחדש. בדרך זו אנו מאמינים ניתן יהיה להתמודד עם המשימה הנכבדה והקשה של הוזלת מחירי הדירות.


עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".


*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.