הסוף לעליית מחירי הדיור? ח"כ כרמל שאמה מקדם יוזמה להנפקת אג"ח הצמודות למחירי הדיור

האם בקרוב המשקיעים יוכלו להשקיע באיגרות חוב הצמודות למחירי הדיור? בימים אלו ח"כ כרמל שאמה פנה לשר האוצר, ד"ר יובל שטייניץ ולשר השיכון אריאל אטיאס ע"מ לקדם יוזמה שתביא לירידה מידיית ומשמעותית במחירי הדיור.

על פי מתווה ההצעה, מדינת ישראל תנפיק איגרות חוב הצמודות למדד מחירי הדיור, כחלופה לרכישת דירות להשקעה. הרעיון העומד מאחורי ההצעה היא להגדיל את היצע שוק הדירות ובכך להוזיל את מחירן. ח"כ שאמה מציין כי מדי שנה נרכשים כ-30,000 דירות מגורים לצרכי השקעה או צרכי מגורים עתידיים.

מטרת ההצעה היא ליצור מכשיר פיננסי המדמה השקעה בנדל"ן למגורים כדי לספק חלק מתיאבון המשקיעים להשקעה, ובכך למתן את הביקוש לדירות ריאליות להשקעה ולשכלל את שוק הדיור בטווח הארוך.

בהצעתו מספק ח"כ שאמה טבלה השוואתית בין רכישת דירה להשקעה, לבין רכישת הצמוד למחירי הדיור. בשעה שתהליך רכישת דירה להשקעה הוא ארוך, מורכב ויקר, את האג"ח הצמוד למחירי הדיור ניתן לבצע בהוראת קנייה פשוטה לבנק.

כמו כן, רכישת דירה טומנת בחובה גם הוצאות גבוהות כגון מס רכישה בשיעור של 3.5%-5%, דמי תיווך בשיעור של 2% והוצאות לעורכי דין בשיעור של 1%. באיגרות החוב הצמודות למחירי הדיור העמלות יהיו עמלת רכישת ני"ע שיכולה להגיע ל-0.5% לכל היותר.

בין היתר מציין ח"כ שאמה יתרונות נוספים לאיגרות החוב המוצעות על ידו כגון: אין פיזי, אין סיכונים באי מציאת שוכר, אין חיוב במס שבח בעת המכירה ורמת הנזילות הקיימת באיגרת גבוהה בהשוואה לדירה להשקעה.

על פי ההצעה, שאמה כי האג"ח הוא השקעה טובה למי שאין לו הון לרכישת דירה או רוצה להגן על כספו מעליית מחירי הדיור.

עוד מציין שאמה כי הסיכון עבור המדינה הוא קטן, הן במקרים של עליית מחירי הדיור והן במקרים של ירידת מחירי הדיור. במקרה של עליית מחירי הדירות, המדינה תידרש אמנם לשלם סכום גדול יותר למחזיקי האג"ח, את תשופה בעודף הכנסות ממכירת קרקעות שאותן היא מתכננת לשווק בכל מקרה.

מסקנתו של שאמה היא שהמדינה כמנפיקה מכוסה ואדישה לתנודות במחירי הדיור. המשקיע נהנה מהסיכויים והסיכונים הפיננסיים שהשקעה בדירה מגלמת אך אדיש ביחס לערך כספו במונחי רכישת דירה.