עו"ד בן דוד כבר רומזת על הצד הבא בביזנס שלה: "במנהטן ולוס אנג'לס יש ביקוש אדיר לקב' רכישה"

עו"ד קרן בן דוד, השותפה יחד עם אשת העסקים חני הורוביץ בקבוצת מגדלים העוסקת בייזום קבוצות רכישה, עולה לכותרות בתקופה האחרונה במסגרת מאבקה יחד עם עו"ד יצחק חג'ג' בהגבלת מתן האשראי לקבוצות על ידי , בהובלתו של רוני חזקיהו, המפקח על הבנקים. בראיון ל-Bizportal , מפרטת בן דוד את משנתה ומספרת על יתרונות קבוצות הרכישה.

מעוניין לדעת כמה הבית שלך שווה? צפה במחירון הנדל"ן החדש של זזים

בן דוד אומרת כי בדיון המיוחד של הוועדה הכלכלית של הכנסת שהתכנסה ביום ג "הסתמנה אבן דרך, אור בקצה המנהרה בקבוצות הרכישה: יש טיוטת חוזר, חזקיהו בא לשמוע, הכנסת מבינה שלא ניתן ללכת נגד הזרם, ניתנה לי ולעו"ד חג'ג' זכות שימוע לגבי השלכות הוראות החוזר, סוף הדיון הוא תחליתו של מהפך. חזקיהו אמר שהוא מעכב את החלטתו, אך למעשה הוא מקפיא אותה ונותן לנו את ההזדמנות לקיים דיון פנימי ולהסביר את עמדתנו". בן דוד מוסיפה כי "עד היום חזקיהו הוטעה כתוצאה מהקמפיין האינטרסנטי של הקבלנים, כעת הוא הבין עד כמה הנושא טעון ליבון ואמר שקבוצות הרכישה לא פחות מסוכנות מהקבלנים, נמצאים באותה נקודת הפתיחה".

רבים חוששים מכניסה לקבוצות הרכישה בטענה שמדובר בתהליך מסוכן שמאורגן על ידי יזמים לא מקצועיים. בן דוד דוחה טענה זו ומציינת כי בשלבי הבנייה הסיכון בקבוצות רכישה נמוך יותר מהסיכון אצל קבלן: "קבלן מגיע לבנק מבלי שמכר דירה אחת, בעוד קבוצת רכישה מגיעה לבנק כשהפרויקט מכור כולו. כל ההון מצוי בנאמנות אצל עורך דין. אצל קבלן מדובר בהערכה, הבנק מתמחר את רמת הסיכונים. לא ניתן להשוות בין רמת הסיכון של מאות יחידים לבין פרויקט של חברה קבלנית שמתרסק ומפיל באפקט דומינו את כל הפרויקטים הנוספים של החברה. לדעתי יש צורך לעשות אפיון לקבוצות הרכישה לפי קבוצות סיכון". בן דוד מסרבת להתייחס לפרויקט ארלוזורוב המאורגן על ידי קבוצת 'אור סיטי' בראשותה של ענבל אור וקבוצת חג'ג', אך מציינת כי "יש מארגנים מוצלחים לעומת כאלה שאינם שווי מעמד".

אחד מהחששות בקבוצות רכישה הוא חילוקי דעות בין משתתפי הקבוצה שעשויים לעכב את בנייתה בזמן ניכר. בן דוד מאמינה כי גודל קבוצת הרכישה מהווה יתרון יחסי, "כשבאים ככוח צרכני ענק היכולת להוזיל את העלויות מול גורמי הבנייה גדולה יותר ודוחה את הטענה כי רוכשים בעייתיים עשויים "לתקוע" את הפרויקט: "בהסכם השיתוף בין הרוכשים יש מנגנון דרקוני הקובע מנגנונים מאוד חזקים לגבי התנהלות הקבוצה מרגע רכישת הקרקע. הסכם השיתוף כולל ייפוי כוח שנותן לעורך דין את הסמכות לממש את חלקו של רוכש בעייתי או רוכש המפגר בתשלומים. כמו כן, בהסכם יש הוראה בלתי חוזרת המאפשרת לנציגות הפרויקט, הכוללת שלושה נציגים הפועלים בהתנדבות ללא שכר, למשוך בכל רגע נתון תקציב ממסגרת האשראי". בן דוד אומרת כי היא מכירה מאות פרויקטים, מעולם לא שמעה על משתתף שעיכב פרויקט ולא ידועה לה על קבוצה שהקרקע שלה מומשה על ידי הבנק, מנגד היא מכירה עשרות קבלנים שהבנק מימש להם את הקרקע ואת הנכסים.

סוגיה בעייתית נוספת בקבוצות הרכישה הזוכה לביקורת על ידי הכנסת היא חוסר היכולת לאמוד את עלויות הבנייה, גורם העשוי להעלות את מחיר הדירות וליצור חוסר וודאות. בן דוד מוחה ואומרת בזעם:"למה אתם העיתונאים לא מספרים אף פעם על קבוצות רכישה שהוזילו את עלויות הבנייה? בפרויקט לב הסביונים בשכונת אם המושבות בפתח תקווה הקמתי בניין זהה ליד בניין שבנה קבלן, הצלחתי להוזיל את עלות הבניה בעוד הקבלן שדרש מחיר התחלתי גבוה יותר מלכתחילה הותיר את המחיר על כנו". בן דוד מוסיפה כי "המחיר נקבע על ידי שמאים מהמובילים בארץ שעובדים גם עם קבלנים רגילים. הבנק מחייב לתנאים מחמירים לפיהם לא ניתן לחשוף את הרוכשים לסטייה גדולה מ-5 עד 10 אחוז בעלויות הבנייה".

"אני בעד רגולציה, חובה שתהיה, המהות של פיקוח היא לחזק את המנגנון ולא לחסלו, אחרת מחירי הדירות יעלו ללא היכר" אמרה בן דוד והוסיפה כי "קבוצות הרכישה היוו מנוע סטארט אפ, אלטרנטיבה לגיטימית, טובה יותר ונכונה יותר. המשכורות לא עלו וכיום נדרשות 108 משכורות לרכישת דירה, אין כיום בועת נדל"ן, אך אם פעילות קבוצות הרכישה יוגבלו תיווצר בועה".

רבים מותחים ביקורת על כך שקבוצות הרכישה גרמו לעלייה משמעותית במחירי הקרקעות בשנה האחרונה. בן דוד שוללת שהסיבה לכך נובעת מפעילות קבוצות הרכישה ואומרת כי "התחרות גרמה לעליית המחירים בשוק. בשרונה לדוגמה, הפרויקט של גינדי הוביל לעלייה משמעותית במחיר הקרקע, בעוד קבוצות הרכישה הציעו מחירים נמוכים משמעותית. מדובר בשוק חופשי- ככל שיש יותר מתחרים הביקושים עולים וכך גם המחירים". בן דוד מוסיפה כי קבוצות הרכישה יכולות להרשות לעצמן לארגן פרויקטים במקומות בהם לקבלנים לא שווה להשקיע- ניתן למצוא היום בנייה בגבעת אולגה, בבאר שבע, אני לא בוחלת בשום עיר".

בן דוד מבשרת כי יש קבוצות שמתחילות לעסוק בתחום הפינוי בינוי, לדעתה קבוצות הרכישה נותנות מענה יותר חזק ויותר טוב כי מגיעים לדיירים ויחד איתם מחליטים על היקף הבנייה והסטנדרט ובניגוד לפרויקט של קבלן משיגים עלות בנייה יותר נמוכה וכך הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרויקט גדלה".

"שאלו אותי איך אני מצליחה יותר מגברים", בן דוד מתוודה ומוסיפה כי "נשים מסתכלות גם על הפן האדריכלי-עיצובי, אינטואיציה נשית והבנה בצרכי הלקוח. המקצוענות היא לחם חוקי, כל לקוח שמגיע לחתום על הסכם שיתוף מקבל הסבר מפורט מעורך דין, נציגי המכירות שלנו עוברים תדרוך שבועי".

לשאלה אילו ערים לדעתה טובות היום להשקעה משיבה בן דוד כי "חדרה היא הדבר הבא, יקנעם מתעוררת לחיים וראשון לציון תמשיך להיות מבוקשת ביותר" ומוסיפה כי יד אליהו מתפתחת בקצב מדהים, בסופו של דבר תל אביב תהפוך ל"סיטי" הומוגנית ברמת הביקושים והמחירים ותציע מחירים שווים לכל נפש". בן דוד אומרת כי "במנהטן ולוס אנג'לס יש ביקוש אדיר לקבוצות רכישה בקרב קבוצות משקיעים" ורומזת על התרחבות לחו"ל.