בנק ישראל: "עליית הריבית תוביל לגידול של כמיליארד שקל בהחזר המשכנתאות ב-2010"

פירסם סקירה היום (ג') שבדקה את היקף נטילתן של משכנתאות בישראל, את הרכבן, שיעור החוב של משקי הבית ואת תחזיותיו העתידיות:

מעוניין לדעת כמה הבית שלך שווה? צפה במחירון הנדל"ן החדש של זזים

בשנתיים האחרונות גדל היקף נטילתן של משכנתאות חדשות ברוטו ב-56 אחוזים והגיע ל-65 מיליארדי ש"ח, לעומת 41 מיליארדים בשנים 2007-2006. הגידול המהיר לווה בעלייה של למעלה מ-30 אחוזים במחירי הדיור מאז 2008, לאחר מספר שנים שבהן הם נותרו כמעט ללא שינוי.

העלייה בהיקף המשכנתאות החדשות היא תוצאה של ירידת שיעורי הריבית במשק, שהתבטאה גם בשוק המשכנתאות, והובילה לעליית הביקוש לרכישת דירות, לרבות כנכס השקעה; זאת כחלק מהמגמה של חיפוש , שאפיינה את 2009 לנוכח שיעורי הריבית הנמוכים באפיקי השקעה אחרים כפיקדונות בבנקים ואג"ח ממשלתיות.

המשכנתאות הן רכיב מרכזי בנטל החוב של משקי הבית בישראל, והן היוו בסוף 2009 כ-50 אחוזים מיתרת החוב הכוללת שלהם. על אף הגידול המהיר בנטילת משכנתאות חדשות בשנתיים האחרונות נטל החוב של משקי הבית נותר ללא שינוי משמעותי, כפי שניתן ללמוד מהיחס שבין החוב שלהם לתוצר של המשק או להכנסה הפנויה, שהוא נמוך משמעותית מאשר בארה"ב, באנגליה ובגוש האירו. כך, למשל, הגיע יחס החוב להכנסה הפנויה בישראל לשיעור של פחות מ-60 אחוזים בסוף 2008, לעומת שיעור של 110 אחוזים בארצות הברית ובאנגליה (איור 2). גם שיעור עלייתם של מחירי הדיור בישראל מראשית העשור נמוך במידה ניכרת ביחס למשקים אלו.

בשוק המשכנתאות הישראלי התחוללו בשנים האחרונות תמורות רבות, כתוצאה מירידת שיעורי האינפלציה והרפורמות המבניות שבוצעו. חלקן של המשכנתאות הצמודות למדד בסך כל המשכנתאות החדשות שנלקחו ירד בהתמדה והגיע ב-2009 ל-35 אחוזים בלבד, לעומת 61 אחוזים ב-2003. חלקן של המשכנתאות הצמודות למדד במלאי המשכנתאות עדיין גבוה ? 66 אחוזים בספטמבר 2009.


רמתה הנמוכה של הריבית ב-2009 והציפיות ששררו בתחילת השנה לירידת נוספת בטווח הקצר הסיטו את לוקחי המשכנתאות אל משכנתאות לא צמודות בריבית משתנה, שהריבית עליהן מושפעת במידה הרבה ביותר מהשינויים בריבית בנק ישראל. שיעורן של אלה בסך המשכנתאות החדשות שנלקחו הלך ועלה מאמצע 2008 והגיע בפברואר לשיא של 77 אחוזים, אך שב וירד בהדרגה עד ל-51 אחוזים בדצמבר, עם מיצוי הציפיות לירידת ריבית נוספת.


יתרת המשכנתאות הלא צמודות בריבית משתנה הגיעה בספטמבר לכ-43 מיליארדי ש"ח, והלווים בריבית זו נהנו בשנתיים האחרונות מתשלומים נמוכים יחסית, הודות לריבית הנמוכה. כך, הריבית השנתית הממוצעת על משכנתאות חדשות שנלקחו ב-2009 במסלול הלא צמוד בריבית משתנה עמדה על 1.7 אחוזים, לעומת 5.5 אחוזים במסלול הלא-צמוד בריבית קבועה ו-3.1 אחוזים במסלול הצמוד בריבית קבועה.

אולם, שיעורה הנוכחי של ריבית בנק ישראל אינו מייצג ריבית של שיווי משקל לטווח הארוך, במקביל ליציאת המשק מהמשבר שפקד את העולם ב-2008 הריבית צפויה לעלות בהדרגה, ועמה יעלה נטל ההחזרים הרובץ על בעלי המשכנתאות. השאלה היא אם לעליית נטל תשלומי הריבית בעקבות עליית הריבית הצפויה תהיה השפעת מקרו על הצריכה הפרטית ועל יציבותם של הבנקים.

כיוון שעיקר הפגיעה הצפויה היא בקרב נוטלי המשכנתאות הלא צמודות בריבית משתנה, בחנו בכמה יעלה נטל החזרי הריבית של נוטלי משכנתאות אלה, על סמך הנחות שונות לגבי מסלול עליית הריבית. מהבדיקה עולה כי החזרי הריבית ב-2010 צפויים לגדול בכמיליארד ש"ח, יחסית להחזרים ב-2009 ולהגדיל את נטל החזרי הריבית ביחס להכנסה הפנויה בכ-0.2 אחוז, עלייה שאינה צפויה להשפיע על הצריכה הפרטית באופן משמעותי.

מבחינת הסיכון למערכת הבנקאית, שיעורי המימון בישראל בשוק המשכנתאות נמוכים משמעותית מהמקובל במשקים אחרים, מה שמקטין את הסיכון של הבנק במקרה של חדלות פירעון של הלקוח. מלבד זאת בישראל אין כמעט שוק של איגוח משכנתאות, וסיכון המשכנתאות נשאר של הבנק לאורך כל תקופת החוב. מסיבה זו הבנקים בודקים בעת העמדת משכנתה את יכולת ההחזר של הלקוחות גם בריביות גבוהות יותר. מכאן שעליית הריבית בשוק המשכנתאות לא צפויה להשפיע על יציבות הבנקים, אף שהיא בהחלט צפויה להעלות שוב את שיעור הפיגורים בשוק המשכנתאות, שיעור שעמד בסוף 2009 על 1.08 אחוזים מיתרת האשראי לדיור.