זמן לנדל"ן אירי? "מחירי הבתים צנחו ב-50%; אלפים עוזבים"

משבר החובות באירלנד וקריסת שוק הנדל"ן במדינה אומנם הביא לעלייה בתשואות על נכסים אך עדיין לא מהווה הזדמנות למשקיעים, כך מעריכים גורמים העוקבים אחר ענף הנדל"ן האירופי.

השבוע דווח כי אירלנד תקבל מהאיחוד האירופי וקרן המטבע הבינלאומית (IMF) חבילת חירום בהיקף של 85 מיליארד אירו (113 מיליארד דולר), לאחר שבועת הנדל"ן של "הנמר הקלטי" התפוצצה, הציבה את הבנקים בפני הפסדים עצומים והובילה לגידול חד באבטלה.

לפי סקר שערך ה- Global Property Guide, מחירי הבתים באירלנד ירדו בשנה האחרונה בשיעור של 14.94% וב-44% מרמות השיא של סוף שנת 2006. "אירלנד רשמה את ירידת המחירים החדה ביותר מבין 35 מדינות מערביות מפותחות שנבחנו".

עדיין לא הגענו לתחתית

חברת הדירוג Standard & Poor חזתה ביוני כי רמות המחירים יירדו ב-10% נוספים ויגיעו לתחתית ב-2011. לדבריהם, רמות האבטלה הגבוהות והיצע הבתים האדיר ימשיכו להעיב על שוק הנדל"ן.

לפי מדד מחירי הבתים Knight Frank, מחירי הבתים בשלושת החודשים האחרונים ירדו ב-1.3% נוספים. "משקיעים עוקבים אחר הנדל"ן האירי בשאיפה למצוא הזדמנויות לפני שהשוק ישוב לצמיחה, אולם לא צפוי כי השוק ישוב לפסים אלו לפני המחצית השנייה של שנת 2011".

"אירלנד היא שוק הנדל"ן המסחרי הפגיע ביותר בעולם, בעלת הפער הגדול ביותר בין שיעורי המימון לחובות", אומרים יועצי השקעות מבית ההשקעות DTZ. "החוב בסך 6.5 מיליארד דולר שאמור להיות מוחזר במהלך 2013 שווה ערך לכ-16% משוויו של כלל הנדל"ן המסחרי באירלנד".

"התשואה משכירות עלתה מ-5% ל-8%"

עורך הדין אורן הרפז, ממשרד יעקב, סלומון, ליפשיץ ושות, אומר כי מכיוון שהמחירים ירדו בשיעור כל כך ניכר, בחלק מהמקומות אף ב-50%, מרכז דאבלין הפך להרבה יותר נגיש. "רמות המחירים עדיין גבוהות ובית ממוצע עולה כ-250 אלף אירו, אך התשואות עלו מ-5% ל-8%. הבעיה היא שהבנקים האירים לא מספקים כיום מימון והמוכרים לא כל כך רוצים למכור כי מאמינים שהמחירים יעלו בחזרה. בתחום הנדל"ן המסחרי ניתן להשיג משרדים במחירים אטרקטיביים, כ-20% עומדים ריקים, אולם מדובר בהימור כי לא בהכרח יצליחו למלאם".

האוכלוסייה מצטמצמת

"כרגע זה לא הזמן לרכוש נדל"ן באירלנד, המשבר יימשך לפחות עוד שנה עד שנתיים", אומר שלמה מעוז, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס נשואה, ומציין ארבע סיבות לכך: 1. הממשלה קנתה הרבה מגובות משכנתאות, השתלטה על שכונות שאין להן דורש ומגלחת אותן. 2. הממשלה הטילה מס רכוש חדש.4. ההגירה למדינה פוסקת והאוכלוסיה אף מצטמצמת. 4. בתחום הנדל"ן המסחרי, הממשלה העלתה את המע"מ, הורידה את תשלומי ההעברה ובעקבות הגידול בשיעור האבטלה כוח הקנייה של הציבור ירד, יהיה קיפאון.

מעוז מוסיף כי הציבור האירי משך כ-12 מיליארד אירו מפיקדונות הבנקים וניתן לראות זרם של הגירה מהמדינה, במיוחד לאוסטרליה. "אנשים עומדים בתור מול השגרירות האוסטרלית באמצע הלילה, אלפים אם לא עשרות אלפים יעזבו".

ואכן, לפי נתוני רשות ההגירה האוסטרלית, שיעורי ההגירה מאירלנד לאוסטרליה שהמשיכה לשגשג במהלך המשבר הכלכלי, זינקו בכ- 50% בשנתיים האחרונות. למעלה מ-3,000 אירים עברו כבר לאוסטרליה, ומדינת טסמניה, הסובלת ממחסור ברופאים ומהנדסים, אף מעודדת אירים משכילים להגר אליה. לפי אתר Global Visas הצפי הוא כי כ-200 אלף אירים, כ- 4.4% מהאוכלוסייה המונה כ-4.5 מיליון נפש, יעזבו את המדינה בעקבות המשבר.