כרוניקה של התנפחות בועת נדל"ן

האם נגיד - סטנלי פישר יכול להודות בפרהסיה כי קיימת בועת נדל"ן בישראל? לדעתנו התשובה היא לא מוחלט.

ברגע שנגיד הבנק יודיע כי לדעתו קיימת בועת נדל"ן בישראל יהיה בכך משום אות לבעלי הדירות והבתים במדינת ישראל, ולאו דווקא למשפרי דיור, לנסות ולמכור את דירותיהם כמה שיותר מהר על מנת למזער נזקים צפויים כתוצאה מקריסת מחירים צפויה.

מאידך הצהרה כזו של נגיד הבנק תהווה אות לקונים להדיר רגלם משוק הדיור כדי להימנע מהפסדים עקב צלילת מחירים הצפויה בשוק הנדל"ן למגורים. למעשה משמעותה של הצהרה כזו היא התחלה של כאוס מסוכן לא רק לשוק הנדל"ן אלא לכלכלה כולה .

מכיוון שנגיד בנק ישראל ולמעשה כל נגיד בנק מרכזי אינו יכול לעולם להודות בקיום בועת נדל"ן, אלא לכל היותר לפעול למניעת קיומה של בועה כזו,החלטנו אנו, עם תום שנת 2010 לערוך חשבון נפש לצורך בחינת בועת הנדל"ן אשר החלה להתפתח במחוזותינו מאז שנת 2008 ועד היום. אנו נבחן את הכרוניקה של התנפחות הבועה בשלוש השנים האחרונות בישראל, תוך התייחסות לבועת הנדל"ן האמריקאית שהתפוצצה, כמקור השוואה.

ארצות הברית

יוני 2003 - הבנק המרכזי האמריקאי עומדת על 1% . נגיד הבנק הפדרלי- גרינספאן מצהיר בקונגרס כי בנכונותו להוריד את שיעור הריבית נמוך יותר , כדי להעניק דחיפה לכלכלה.
פברואר 2004 - ציטוט מפרוטוקול דיוני הפד האמריקאי: נגיד הבנק של "אטלנטה": "אנשים רבים מודאגים מסימנים להתפתחות בועת נדל"ן"; גרינספאן: "בהפיכת הדיון על בועת נדל"ן לדיון ציבורי אנו מכניסים את הציבור לדיון (שהוא לא ממש מבין) ומסתכנים בכך שהתהליך שרק אנו מבינים יצא מידינו (ויעבור לידי הציבור)".
מרץ 2004 - בעיירה אלכסנדריה שבמדינת וירג'יניה הוצעו למכירה דירות בפרוייקט יוקרתי במחירים מ- 560,000$ ועד 1.1 מיליון $. שבוע לפני פתיחת משרד המכירות ע"י הקבלן נערמו עשרות אוהלים של אנשים שממתינים לפתיחת המכירות כדי לתפוס תור. משרד מתווכים באותה עיירה מציע שירותים של שמירת תור בעלות של 400 דולר ליום.
מרץ 2005 - העיתון אוקונומיסט מדווח כי ברבעון הרביעי של 2004 עלו מחירי הבתים בארה"ב ב-11.2%. בקליפורניה ובוושינגטון הם התייקרו ביותר מ- 20%.
יוני 2005 - גרינספאן מודה כי יש כמה בועות נדל"ן מקומיות אך דוחה את הרעיון של קיום בועת נדל"ן לאומית שעשויה לפגוע בכלכלה כולה באם תפקע.
אוגוסט 2005 - גרינספאן מצהיר כי "עליית המחירים הגדולה עלולה להסתיים בצורה שלילית . מחירי הבתים המנופחים נובעים בחלקם מהפרמיות הנמוכות על הסיכונים"; גרינספאן מזהיר כי חשש מצד המשקיעים עלול להוריד את שווי הנכסים.
מאי 2006 - הנגיד האמריקאי החדש-ברננקי מצהיר: "ככל הנראה הולכת ומתרחשת התקררות בשוק הנדל"ן האמריקני"; "אנו רואים האטה במכירות והאטה בהתחלות הבניה. יש גם סימנים לכך שהמחירים כבר לא עולים באותו קצב אשר רשמו בשנים הקודמות"; ברננקי מדגיש : "מגמת הירידה היא איטית ומתונה"; גרינספאן מצהיר:" בבועה הייתה רמה גבוהה של קצף."
מרץ 2007 - גרינספאן - הנגיד לשעבר מדבר על סיכוי למיתון בסוף 2007.
בשוק המשכנתאות האמריקאי נרשמה עליה משמעותית במספר הלווים שאינם עומדים בתנאי הפירעון.
יולי 2007 - בנק ההשקעות ביר סטרנס מודיע על קריסת שתי קרנות גידור בניהולו, אירוע שמבשר את תחילת המשבר הפיננסי (סאבפריים) ואשר הביא את ביר סטרנס לחדלות פרעון מספר חודשים לאחר מכן.
ספטמבר 2007 - בנק ההשקעות ליהמן ברדרס ניקלע לפשיטת רגל,ארוע המהווה רעידת אדמה בשווקי העולם ותחילתו של אפקט הדומינו.
ספטמבר 2007 - גרינספאן בראיון לתוכנית TODAY SHOW ברשת NBC מסביר כי "הוא ניסה להעלות את הריבית על המשכנתאות בתקופת כהונתו על מנת למנוע היווצרות בועה בשוק הנדל"ן אולם ניסיון זה נכשל כיוון ש"כוחות גלובלים" שמרו את הריבית לטווח ארוך ברמות נמוכות".

ישראל
ינואר 2008 - תושב חוץ רוכש דירת פנטהאוז במגדל רוטשילד 1 בת"א בשטח 780 מ"ר תמורת 17 מיליון דולר דהיינו כ- 22,000$ למ"ר. המחיר הכי גבוה ששולם עד כה לדירה בישראל.
יוני 2008 - סקר שנערך ע"י האתר " ביזפורטל" באמצעות מכון סקרים במדגם ארצי של 500 מרואיינים לגבי השאלה מהי ההשקעה הטובה בישראל, קובע הרוב המוחלט (69%) שההשקעה הטובה ביותר הינה רכישת נכס נדל"ן דירה או בית פרטי.
ספטמבר 2008 - התעצמות אזורי הביקוש הלמ"ס מפרסמת כי 69.2% מהדירות החדשות שנמכרו בארץ בשמונת החודשים הראשונים של 2008 נמכרו במחוז ת"א ובמחוז מרכז. במחוז דרום 9.3% במחוז חיפה 7.8% ובמחוז י-ם 7.8% ובמחוז ירושלים 5.6%, במחוז הצפון 3.5% וביהודה ושומרון 4.5%.
נובמבר 2008 - הלמ"ס מדווחת על ירידה של 37.3% במכירת דירות חדשות בחודש אוקטובר . הנתונים מצביעים על קיפאון בשוק הנדל"ן.
יוני 2009 - עפ"י סקר השמאי הממשלתי מחירי הדירות המשיכו לעלות ברבעון השני של 2009. עפ"י הערכת השמאי הממשלתי גם ברבעון הראשון של שנת 2009 עלו הדירות בכ- 2.5% ומגמה זו נמשכה ברבעון השני. הובילו את העליות תל אביב ונתניה (6%) ואחריהן ראשון לציון עם עליית מחירים של (5%).
יוני 2009 - ת"א בין 25 הערים היקרות בעולם. לפי דירוג שערכה חברת המחקר והייעוץ ECA קפצה ת"א מהמקום ה- 38 שתפסה בשנת 2008 למקום 25 בשנת 2009.
יולי 2009 - הלמ"ס מפרסמת כי בחודש יוני 2009 חלה עליה חדה של 44% במכירת דירות חדשות.
בחודש יוני 2009 נמכרו 1978 דירות חדשות ביוזמה פרטית וביוזמה ציבורית. לעומת יוני 2008 בו נמכרו 1375 דירות.
ספטמבר 2009 - חברת גינדי החזקות זוכה במכרז דרום הקריה בת"א של מינהל מקרקעי ישראל תמורת 450 מיליון שקל ( כולל עלויות פיתוח) , הסכום הגבוה ביותר ששולם במכרזי המינהל, לפחות בשלוש השנים האחרונות.
ספטמבר 2009 - מינהל הכנסות המדינה מפרסם כי הורדת הריבית במשק הגבירה את הביקוש לדירות והעלתה את מחיריהן ב-14% וזאת בין 2007 ו-2009 בעוד שהשכר הנומינלי במשק ירד.
אוקטובר 2009 - מחקר שנערך ע"י משרד האוצר מעלה כי שליש מהדירות שנרכשו ברבעון השני של 2009 נקנו לצורך השקעה. בשנת 2002 עמד , לצורך השוואה , שעור העסקאות להשקעה על 22%.
אוקטובר 2009 - חברת פיינהום מקבוצת מקורות שליטה המתמחה במכרזי משכנתאות מפרסמת נתונים לפיהם מתחילת 2009 חלה עלייה של כ- 30% בגובה המשכנתא הממוצעת מסך של 454,000 שקלים ברבעון הראשון של 2009 ל-597,000 שקלים ברבעון השלישי.
אוקטובר 2009 - חברת הבנייה גינדי החזקות מפרסמת כי בתוך שבועיים וחצי נמכרו על ידה 205 דירות מתוך 324 הדירות בפרויקט "שרונה " תמורת 707 מיליון שקלים .
נובמבר 2009 - חברת גלובל פרופרטי גייד בסקר לרבעון השלישי של 2009 מטעמה ממקמת את ישראל במקום הראשון בעולם בקצב התייקרות הנדל"ן, עם קצב התייקרות שנתי ריאלי של 10.5% , יותר מפי 2 מאוסטרליה הממוקמת במקום השני.
ינואר 2010 - עפ"י נתוני מינהל הכנסות המדינה מחיר דירה בסוף 2009 הגיע לרמה של 125 משכורות ממוצעות לעומת 101 משכורות ממוצעות שנדרשו כדי לרכוש דירה בתחילת 2009.
מרץ 2010 - עפ"י פרסומי הלמ"ס מחירי דירות יד שנייה זינקו ב- 21% במהלך שנת 2009.
מרץ 2010 - 1000 איש הגיעו לגני התערוכה בת"א כדי להתמודד בהגרלה על רכישת דירה בפרויקט של 182 דירות בגינדי סיטי ברמלה. חברת גינדי השקעות דיווחה כי הצליחה למכור 182 דירות בתוך חמש שעות.
מרץ 2010 - בנק ישראל מודיע כי למרות העליות החדות במחירי הנדל"ן למגורים לא מתפתחת בועה בענף הנדל"ן . בבנק רואים בעובדה כי מחירי הנדל"ן גבוהים כיום בממוצע ב- 15% בלבד מהמחירים באמצע שנות ה- 90 עדות לכך שלא קיימת בועת נכסים בענף.
אפריל 2010 - עפ"י מדד מחירי הבתים העולמי של חברת נייט פרנק (KNIGHT FRANK) נמצאת ישראל במקום השלישי בעליית מחירי הבתים בשנת 2009 עם זינוק של 21.3%, כשלפניה מצויות הונג קונג (27.6%) וסין ( 25.1%).
יוני 2010 - מינהל הכנסות המדינה פרסם דו"ח המראה כי בשנת 2010 הייתה ירידה משמעותית במספר הזוגות הצעירים שרכשו דירה. עד לפני 5 שנים היוו הזוגות הצעירים 50% מכלל רוכשי הדירות החדשות. ב-2009 ירד משקלם של הזוגות הצעירים ל- 30% ובשנת 2010 ירד משקלם ל- 20%.
יולי 2010 - פרופ' סטיוארט גבריאל ראש המרכז לחקר הנדל"ן באוניברסיטת UCLA רואה את שוק הנדל"ן המבעבע בישראל ונזכר בימים שלפני קריסת הנדל"ן בארה"ב. "מחירי הדירות בישראל רק עולים בשנתיים האחרונות בניגוד למקומות אחרים בעולם" הוא אומר.לדבריו "כל הגורמים שהובילו למשבר בארה"ב היו תוצר של האווירה הכללית שמזכירה את המצב בישראל כיום. אנשים ראו בנדל"ן את ההשקעה הבטוחה ביותר, שלא ניתן להפסיד ממנה, קיבלו בהבנה את עליות המחירים הקיצוניות וגילו נכונות לשלם מחירים מופקעים".
יולי 2010 - חברת גינדי החזקות מדווחת כי 6500 איש פקדו את כנס המכירות שנערך בגני התערוכה לעמיתי חבר. במסגרת המבצע נמכרו תוך שלוש שעות 519 דירות שהועמדו למכירה.
יולי 2010 - במסיבת עיתונאים מיוחדת לסיכום פעילות הבנקים המסחריים בישראל בשנת 2009 המפקח על הבנקים - רוני חזקיהו מצהיר כי 80% מהמשכנתאות הנלקחות בשנת 2009 הן במינוף גבוה.
אוגוסט 2010 - בסקירת האינפלציה הרבעונית שפרסם בנק ישראל נכתב "על רקע סביבת הריבית הנמוכה, המאפשרת מינוף בעלות נמוכה ומעלה את כדאיות ההשקעה בדיור לנוכח תשואות אלטרנטיביות נמוכות הוסיפו מחירי הדירות לעלות בשנת 2010, בהמשך לעלייתם המהירה בשנת 2009."
ספטמבר 2010 - חברת גינדי החזקות מנהלת מו"מ מתקדם למכירת מגרש ברחוב הארבעה בת"א לקבוצת חג'ג' תמורת 300 מיליון שקל. משפחת גינדי זכתה במגרש במכרז של המנהל ביוני 2009 תמורת 150 מיליון שקל בתוספת הוצאות בגובה 18.5 מיליון שקל. עפ"י המחיר המבוקש שווי הקרקע הכפיל את עצמו בתוך כשנה וחודשיים.
אוקטובר 2010 - בנק ישראל פרסם את נתוני שוק המשכנתאות בישראל לחודש אוגוסט ולפיהם היקף המשכנתאות בחודש אוגוסט 2010 הוא השני בגובהו בכל הזמנים. בחודש אוגוסט לווה הציבור משכנתאות בהיקף של 4.7 מיליארד שקלים עליה של 7.6% לעומת החודש הקודם ושל 23% לעומת אוגוסט 2009.
נובמבר 2010 - השבועון האמריקני "ניו יורק אובזרבר" מפרסם מאמר נוקב על בועת הנדל"ן של ישראל תחת הכותרת " האם ישראל היא דובאי החדשה"? בכתבה מזהיר העיתון את המשקיעים האמריקאים מלהשקיע בנדל"ן בישראל אשר בה בועת הנדל"ן עומדת להתפוצץ מפאת השלום השברירי והכלכלה שנשענת על הרבה השקעות אמריקניות.
דצמבר 2010 - חברת הנדל"ן הבינלאומית נייט פרנק (KNIGHT FRANK) מפרסמת את הדירוג העולמי של עליית מחירי הדירות. מהדירוג עולה כי שוק הנדל"ן הישראלי הוכתר כחזק ביותר בעולם בשנה שנסתיימה ב- 30 בספטמבר 2009 עם עלייה של 13.7%.
דצמבר 2010 - בדיון בוועדת הכספים בכנסת בנושא מצוקת הדיור הודיעו שר האוצר ונגיד בנק ישראל כי מחירי הדירות נבלמו.
דצמבר 2010 - נגיד בנק ישראל בדיון בוועדת הכספים של הכנסת מזהיר את נוטלי המשכנתאות, " מצב הריבית כיום לא נורמאלי ואם הריבית תעלה, נוטלי המשכנתאות לא יוכלו לעמוד בתשלומים. אם מישהו נותן את הרושם לעם ישראל שריבית של 2% לטווח ארוך תימשך, זה לא נכון ולא מוצדק. הריבית תעלה ".

סיכום ומסקנות
הכרוניקה של התפתחות בועת הנדל"ן בארץ מלמדת כי סימני התנפחות הבועה בארץ הינם רבים וברורים. מי שמצפה שנגיד בנק ישראל יתריע ויודיע כי קיימת בועת נדל"ן בארץ שוגה.

נגיד הבנק המופקד על יציבות המחירים במשק לא יצהיר הצהרה שעלולה למוטט את שוק הנדל"ן וליצור כאוס כלכלי בארץ.

הכרוניקה של התפתחות בועת הנדל"ן בארה"ב והתפוצצותה מלמדת אותנו כי כאשר הבועה מתנפחת הפיצוץ או הסדק מתרחש בחולייה החלשה ביותר הקיימת באותה עת בשרשרת הכלכלית של המשק המדובר, במקרה האמריקאי בשוק הפיננסים האמריקאי ( משבר הסאב פריים).

הכרוניקה של התנפחות בועת הנדל"ן הישראלית מלמדת כי כאשר רמת המחירים מאמירה באופן קיצוני ומתרבים הסימנים לקיום בועה , עצם קיומה של אפשרות להתפוצצותה של בועת נדל"ן יוצרת סיכון בשוק הנדל"ן המקומי.

חוק מרפי לניהול סיכונים קובע כי אם קיים דבר היכול להשתבש הוא ישתבש ובעיתוי הגרוע ביותר. איננו יכולים לקבוע היום האם החוליה החלשה בכלכלה הישראלית אשר תסדוק את הבועה יהיו לווי המשכנתאות במינוף גבוה,או הגדלת היצע הקרקעות על ידי הממשלה,או ההרעה במצב הביטחוני בארץ (בחזית הדרום או הצפון או בשתי החזיתות גם יחד), או כל אירוע כלכלי אחר.

לדעתנו בשוק הנדל"ן למגורים התרבו בשלוש השנים האחרונות סימני ההיכר של בועת נדל"ן המגדילים בו מאוד את מרכיב הסיכון. לדעתנו בתקופה זו "הכסף החכם" יוצא משוק הנדל"ן למגורים ואילו "הכסף הטיפש" נכנס לתוכו. לצערנו מי שישלם בסופו של דבר את מחיר התפוצצות הבועה,יהיו בראש ובראשונה השכבות החלשות בחברה הישראלית כמו גם הכלכלה הישראלית כולה.

מאת: עו"ד דוד לוי, הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.