נדל"ן עולמי: "ארצות הברית מתומחרת בחסר של 20%"; מי נחשבת להבטחה הבאה?

הטלטלה שחווה שוק הנדל"ן העולמי מאז התפוצצות בועת הנדל"ן בשנת 2008 הובילה לירידת מחירים חדה ברוב מדינות העולם המערבי, תופעה אשר טומנת בחובה הזדמנויות רבות להשקעה ארוכת טווח. שנת 2011, שנפתחה בתקווה לשיפור כלכלי מתמשך, הביאה איתה במהלך הרבעון השני אי ודאות כלכלית בארצות הברית ואירופה וניכר כי המשקיעים הבינלאומיים צפו זאת והמשיכו במגמה של חיפוש אפיקי השקעה סולידיים לאורך המחצית הראשונה של השנה.

ממחקר ההשקעות העולמי של קבוצת יעוץ הנדל"ן Cushman & Wakefield בתחום הנדל"ן המניב, שנערך ב-56 מדינות עולה כי בשנת 2010 חלה עליה של 42% בהיקף העסקאות העולמי, שהסתכמו ב-563 מיליארד דולר, זאת לעומת 430 מיליארד דולר ב- 2009. מרבית העסקאות בוצעו במהלך המחצית השנייה של השנה.

לונדון מובילה בהשקעות
מהנתונים עולה כי אסיה נמצאת בראש טבלת ההשקעות, עם יותר מחצי מההיקפים הבינלאומיים הכוללים לשנת 2010. ארצות הברית במקום השני ואחריה בריטניה. הערים המובילות בהשקעות הן לונדון ואחריה ניו יורק וטוקיו.

אופק גבאי, מנהל מחלקת ההשקעות באינטר ישראל, השותפה הישראלית של קבוצת הייעוץ, אמר ל-Bizportal כי ההתעוררות העולמית בתחום הנדל"ן המסחרי לא פסחה על ישראל בשני המובנים: ראשית, חלה עליה בהיקפי ההשקעה בארץ של גורמים זרים, מרביתם ככולם יהודים, הן בתחומי הנדל"ן למגורים והן בתחומי הנדל"ן העסקי.

יחד עם זאת, מעיר גבאי כי הנדל"ן העסקי הישראלי הגיע לכדי מיצוי. "קשה מאוד למצוא כיום נכסים אטרקטיביים להשקעה משום שלא נותרו נכסים בהיקפי השקעה גדולים, מאחר והמשקיעים המוסדיים רוכשים אותם באופן אגרסיבי. לאור זאת, משקיעים ישראלים רבים, לרבות מוסדיים, נמצאים בשנתיים האחרונות על הקו לחו"ל במטרה לאתר נכסים להשקעה והיום יותר מתמיד, החיפוש הוא קונקרטי ועסקאות נסגרות באירופה וארה"ב, שהם עדיין יעדי ההשקעה המועדפים על ידי ישראלים."

"המשקיעים מחפשים נכסים שנמכרים כיום במחירים אטרקטיביים אבל מבטיחים תשואות יפות בטווח הבינוני", מסביר גבאי. "השוק האמריקני מהווה הבטחה מבחינתם של משקיעים רבים, שם ניתן למצוא נכסים בעלי מפרט יוקרתי ואיכותי שיכולים להבטיח תשואות יפות לאורך זמן. לדוגמא: משקיע ישראלי נמצא בשלבים מתקדמים לרכישת מספר נכסים המושכרים לתקופה ארוכה לרשת בתי המרקחת CVS תמורת 15 מיליון דולר, עסקה המשקפת של 8%. גם כאן אנו רואים את השילוב של נכס איכותי, שמבטיח תשואה יפה לאורך זמן לבעליו, גם במצב כלכלי המאופיין באי ודאות גורפת."

ארצות הברית - הארץ המובטחת
בימים של אי ודאות בדבר המצב הכלכלי הצפוי בארצות הברית, קשה להתייחס לשוק הנדל"ן במדינה כאל אפיק השקעה סולידי. עם זאת, באינטר מציינים כי בתקופה האחרונה יש התעניינות שיא של משקיעים ישראלים בשוק הנדל"ן האמריקני והם רואים בהורדת הדרוג הזדמנות פז. "בשנת 2010, חלה עליה של כ- 140% בהיקפי הפעילות בתחום הנדל"ן בארה"ב, לכ- 94 מיליארד דולר. למרות העלייה בהיקפי הפעילות והעליות בביקושים הן במטרופולינים הגדולים ובסביבתם, רמות המחירים נשארו נמוכות בשל אי הודאות שאפיינה את השנה החולפת ובשל עודפי ההיצע בשוק."

"בעקבות הורדת הדירוג, סביר להניח שאותם נכסים שנמצאים על המדף יוצעו במחירים ובתנאים יותר אטרקטיביים, כאשר הם מתומחרים בחסר של כ- 20% כבר היום ועלויות הבניה של נכסים חדשים נמוכות מתמיד. עם זאת, לדבריהם יש לקחת בחשבון כי גם בארצות הברית, מדובר בהשקעה לטווח הארוך שדורשת עצבי ברזל והבנה כי במהלך השנה - שנתיים הקרובות השוק עדיין יגיב בעצבנות לכל שינוי", מוסיפים באינטר.

בריטניה - יעד השקעה סולידי
במהלך 2010 נרשמו בתחום הנדל"ן להשקעה בבריטניה שתי תמורות משמעותיות: הראשונה במספר העסקאות והשנייה בהיקפן. ההיקף הכספי של ההשקעות בשנת 2010 הגיע לכ- 43 מיליארד אירו, עליה של 48% מהשנה החולפת. 44% מהיקף העסקאות נרשמו בתחום המשרדים, 33% בתחום הקמעונאי ו-8% בתחום התעשייתי. העיר המובילה בעולם בהיקף העסקאות היא לונדון. יתר על כן, האזור הדרום מזרחי של הממלכה, מסביב ללונדון מושפע מהפריחה ויש אף סימנים למחסור במשרדים שמביא להמרת שטחי מסחר וקניונים לשימושי משרדים ותעשיה. באינטר צופים כי המגמה של מחסור בשטחים אמורה להגיע לשיא במהלך השנה הקרובה.

השקעה בסיכון גבוה
באינטר ישראל מציינים את קרואטיה כיעד השקעה מבטיח, אך עם סיכון גבוה כאחת מחמש המדינות שיצטרפו לאיחוד האירופה במהלך 2012. "הניסיון ההיסטורי מראה כי כל מדינה שמצטרפת לאיחוד האירופי זוכה לנתוני צמיחה מרשימים, עליה כללית ברמת החיים וכמובן עליה משמעותית בפעילות העסקית. עם זאת, למרות שהוחלט על צירופה לאיחוד האירופי כבר ב- 2007, קרואטיה, כמו כל שכנותיה במזרח אירופה, נאלצה להתמודד עם משבר כלכלי בשנים 2008-2009 ונראה כי במהלך השנה החולפת היא החלה להראות סימני התאוששות קלים."

עם זאת, ב-2010 נרשם גידול של כ- 70% בהיקפי הפעילות בקרואטיה מ- 81 מיליון ב-2009 ל- 137 מיליון אירו ב- 2010. "כיום משקיעים הבוחנים את קרואטיה כיעד מציינים את את הדומיננטיות והפרואקטיביות של הבנק המרכזי במדינה, את עלויות כוח האדם האטרקטיביות ואת ההתעניינות הגוברת בקרואטיה מצידן של מדינות אירופה האחרות. הסיכונים בהשקעה בקרואטיה הם ההתאוששות האיטית מהמשבר בשנים האחרונות, השחיתות המוסדית שטרם טופלה, החוב הפרטי והציבורי הגבוה והיצעי היתר של שוק הנדל"ן המקומי", אומרים באינטר ישראל.

אולם לדבריהם, במצב הנוכחי בו אירופה מצילה את עצמה מהמדינות החברות הותיקות כמו ספרד, איטליה, יוון ופורטוגל, ארבע מדינות שזינקו מבחינה כלכלית עם ההצטרפות לאיחוד, קשה לראות כיצד יוכל האיחוד לתרום לצמיחה המסיבית המקובלת עם הצירוף אליו.