נורה אדומה: בישראל קיימת הצפה של שטחי מסחר

המשק הישראלי הפתיע לטובה במשבר העולמי, והצריכה הפרטית גדלה ללא הרף. בענף הקמעונאות מיהרו לזהות זאת - היינו עדים להקמה בלתי פוסקת של קניונים ומרכזים מסחריים בשנים האחרונות. ענף נדל"ן המניב המסחרי בארץ משגשג כבר שלושה עשורים.

מאז הקמת הקניון הראשון (ב-1987) הוקמו כבר 350 מרכזי מסחר, על שטח של 3.3 מיליון מ"ר. בכל עיר נבנה תחילה מרכז גדול אחד (לפחות) ובו שוכרים גדולים, כמו סופרמרקטים, בתי כלבו ובתי קולנוע (שמשכו קהל בשעתם). בהמשך נפתחים שניים עד שלושה מרכזים מסוגים שונים, לרבות מרכזי קניות פתוחים וזולים יחסית (פאואר סנטר). לבסוף מצטמצמות ואף נסגרות פעילויות העוגן וחנויות בודדות לטובת רשתות אופנה ממותגות גדולות (וגם בינלאומיות).

בשלוש השנים האחרונות נבנו בישראל שטחי מסחר על שטח גדול ממיליון מ"ר. במחצית הראשונה של שנת 2013 לבדה נבנו מרכזי מסחר על שטח של 120,000 מ"ר. בינתיים, הציבור ממשיך להצביע ברגליים, אך אולי הגיע הזמן לעצור ולחשוב - לפעמים, החגיגה נגמרת. אנו רואים לאחרונה כי פחות מרכזים חדשים מצליחים בתחילת הדרך ומרכזים וותיקים לא הולמים את צרכי הרשתות הבינלאומיות (ואף המקומיות).

האם אנחנו מסתכנים בהצפה של השוק? בישראל 8 מיליון נפשות ומולם שטחי מסחר של 8.5 מיליון מ"ר - מעל 1 מ"ר לנפש. בארה"ב ובאנגליה יש 4.5 ו-2.2 מ"ר לנפש ודומה כי אצלנו נעשה "צפוף" בענף. בצנרת יש תוכניות לבניית 123 מרכזי מסחר חדשים על שטח של כ-1.4 מ' מ"ר, בעוד כוח הקניה יהיה צריך תוספת שנתית של 200,000 מ"ר בלבד. לא כל הפרויקטים יצאו לדרך והיזמים יתאימו עצמם למגבלות הביקוש, אך הסכנה עדיין קיימת.

לדעתי, הגידול שטחי המסחר יוסיף לתחרות, ומחירי הנכסים באזורים הצפופים יטו לרדת. שחקנים קטנים יינזקו, בעוד קבוצות קניונים גדולות תנצלנה את הפריסה הרחבה של נכסיהן. יהיו אזורים שיספגו ירידה בשכירויות ובתשואות של כל הנכסים, אך יש מקומות שעדיין ייהנו מכך: ערים עם מחסור בולט בשטחי מסחר פר כוח הקנייה (ת"א, ירושלים, פ"ת, בת-ים) , יישובים קטנים ללא מרכזי מסחר (באר יעקב, גן יבנה, אריאל), מיקומים אסטרטגיים שיצליחו למרות התחרות הקיימת (קניון איקאה בצומת קרית אתא, צומת קסם) ועוד.

לסיכום, למרות היציבות בתפוסה ובדמי השכירות, ענף הנדל"ן למסחר הגיע לרוויה. המשק בדרך ל"הצפה" של נכסי מסחר מול כוח הקנייה הקיים, הדבר שיגביר את התחרות וילחץ לירידת מחירים. עם זאת, יש עדיין מקומות עם הזדמנויות להקמת שטחים חדשים וחידוש מרכזים ותיקים.

*מתבסס על נתונים מצ'מנסקי בן .

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.