חוסר היצע בדיור: עד כמה כדאי פיתרון פינוי בינוי?

בשנת 1998 הפך הפינוי בינוי למדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון. המטרה הייתה לפעול להתחדשות עירונית, תוך שימור שטחים ירוקים מחד, ומיצוי פוטנציאל קרקעות בעלות מבנים ותשתיות מנגד. לצורך כך הוחלט לנצל היטב את הקרקעות, לשפר תשתיות, כבישים ומדרכות, לבנות לגובה, להעשיר שטחי בניה במרחבים ירוקים ולהרחיב את מוסדות הציבור.

מבחן המדיניות הינו יכולתה להחיות שכונות מזדקנות ומוזנחות, ולהפכן לאבן שואבת לזוגות צעירים, המבקשים דיור איכותי ומודרני, בסביבה מטופחת. נסיקת מחירי הדירות בשנים האחרונות היא הזדמנות לקידום פינוי-בינוי. בנסיבות אלו, מודל של הריסה ובנייה משתלם הרבה יותר לצדדים הקשורים במדינה המשדרגת את תשתיותיה, ומגדילה את היצע הדירות ללא הוצאה כלכלית. הרשויות המקומיות יוצרות עתודות מגורים, שומרות על שטחים ירוקים ומשפרות את תדמית העיר. בעלי דירות ותיקים נהנים מהשבחת הפער בין ערך דירתם החדשה לערך הדירה הישנה ללא הוצאה מכיסם הפרטי. היזמים מוכרים דירות נוספות ונהנים מהקלות מס בביצוע הפרויקט.

ברור לכולם שזה אחד הפתרונות היעילים ביותר למצוקת הקרקע באזורי הביקוש. והנה, ניתן לספור על כף יד אחת את מספר הפרויקטים שהושלמו במסגרת פינוי-בינוי. מדוע איננו עדים לתנופה המתבקשת?

ראשית, מבחינה כלכלית פרויקט כזה יהיה כדאי יותר ככל שיבנו יותר דירות ומחירן הממוצע יעלה (מרכיב הקרקע, הניתנת ליזם בחינם, נעשה חלק משמעותי ממחיר הדירה). במרכז יש צורך לפחות בזכויות בניה של פי 3 או 4 מהשטח הבנוי בפועל. בפריפריות, היכן שמחיר הדירה נמוך בשל מרכיב הקרקע, אין לכך הצדקה כלכלית.

שנית, ביצוע פרויקטים כאלו מצריך מפגש אינטרסים של היזם, הדיירים והרשויות המקומיות. אולם, כדי למנף את השטחים המיועדים לפינוי בינוי ניתנות זכויות בנייה והטבות מיסוי (כגון פטור מהיטל השבחה( והן באות על חשבון הרשויות.

הוצאת התוכניות לפועל כרוכה במספר קשיים:
א. השגת הסכמת הדיירים עלולה להיות מסובכת ומייגעת. לרוב קשה להשיג לכך רוב. רבים ינסו להכשיל את העסקה עקב ניגודי אינטרסים או מטעמים אחרים.
ב. היזם זקוק לאישור הרשויות המקומיות ומעוניין לבנות מהר ככל שניתן, אך העירייה צריכה להתחשב בכל תקני הבנייה ולעיתים מקשה על המהלך מחשש שהכנסותיהן, מהיטל ההשבחה (יחסית לבנייה חדשה), תיפגענה.
ג. פינוי בינוי נעשה לרוב בשכונות או אזורים דלילים נמוכים מבחינה חברתית וכלכלית. שכונות עם אוכלוסייה ענייה, או ממעמד כלכלי נמוך, מצריכות התמודדות עם דיירים בעייתיים, דירות עמידר (חוק דיור ציבורי), בעיות מס ועוד. הרווח מהפרויקט חדש יקטן לרוב ב-5% בגלל "הסטיגמה" המיוחסת לשכונה ועוד.
ד. פינוי בינוי כולל לרוב הריסת מבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר, כך שמספר התושבים גדל ומצריך תשתיות משופרות, פתרון בעיות תנועה, הקמת מוסדות חינוך ועוד. כך, המתאר התכנוני מורכב וממושך יותר מהקמת פרויקט חדש.
ה. ההוצאות הכספיות של היזם כבדות: הריסת מבנה קיים, מתן שכ"ד לדיירים וותיקים, בניית בניין מגורים שלם ומכירה רק של חלק מהדירות ועוד. לכן, הצלחת הפרויקט תלויה רבות באמידות הקבלן המבצע.

שנים ארוכות השכילה רק חברת מצלאוי +1.38% מצלאוי 1,322 +1.38% בסיס:1,304 פתיחה:1,304 גבוה:1,340 נמוך:1,304 תמורה:92,853 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: לקדם פינוי-בינוי בהיקף גדול (בלב העיר קרית אונו). בנווה מונוסון יש פרויקט גדול נוסף בשלבי ביצוע, בהולכת החברות ענב ואשדר. לאחרונה החל פרויקט בנווה שרת: הריסת 10 בניינים ישנים והקמת 6 מגדלים במקומם. היום, הודות להכרה בחשיבות הנושא לפתרון מצוקת הדיור, אנו עדים סוף-סוף לגידול ניכר באישורים לפרויקטים כאלו, אך אינו עדיין מספיק.

אני רואה בפינוי-בינוי פתרון עדיף על פני בניית שכונות חדשות. לדעתי, יגדל היצע יחידות הדיור החדשות מהר יותר בדרך זו, והיא תהיה אף זולה יותר מפתרונות אחרים. פינוי בינוי זו הדרך האפקטיבית ביותר למצוקת הקרקע באזורי הביקוש, היא יכולה להיות מקור זול, מהיר וחברתי להגדלת ההיצע.

לדעתי, הממשלה תטיב אם תקל עוד על אישור ותכנון פרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי הערים, במקום דרכים יצירתיות אחרות. ככל שהממשלה תתעדף התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי ובינוי), כך יגדל הפוטנציאל להגדלת היצע הדיור.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.