לאחר הורדת הריבית: ההשפעה על קרנות ה-REIT

הורדת הריבית האחרונה של נגידת , הגב' קרנית פלוג, לרמה של 0.75%, מעודדת משקיעים נוספים לחפש אחר אלטרנטיבות ראויות לכסף שלהם. במקביל, הפיקדונות הממוצעים בבנקים מציעים פחות מ-0.4% נומינלית לשנה. בשוק קיימים מכשירי השקעה רבים ומגוונים, המתווספים להשקעה ישירה באיגרות חוב ובמניות, וביניהם תעודות סל וקרנות נאמנות.

כספים רבים נותבו בשבועות האחרונים אל עבר שוק האג"ח המקומי, כשההנחה הרווחת שהריבית הנמוכה צפויה להיוותר ברמתה הנוכחית, או אף למטה מכך עוד זמן רב. בין שלל הסיבות ישנן הצמיחה המתונה בעולם ובמשק הישראלי, סביבת האינפלציה הנמוכה בשווקים המפותחים וכמובן עוצמתו של השקל כנגד המטבע האמריקני (על אף פערי הריביות שהולכים ומצטמצמים), אשר ללא ספק מטרידה מאוד את בנק ישראל וקברניטי המשק.

שוק האג"ח
במבט בעקומי התשואות ניתן לראות כי בעקום התשואות השקלי הנומינאלי נגזרת ריבית של כ-1% לשנה בעוד שנתיים, כלומר המשקיעים רואים הסתברות להעלאת ריבית אחת של 0.25% מהריבית הנוכחית, בשנתיים הקרובות.

ריבית ריאלית שלילית הינה תופעה שקיימת כבר זמן רב בעקום התשואות של צמודי המדד, אולם שלילית באג"ח ממשלתיות צמודות מדד ל-5.5 שנים (ממצ"מ 1019) ממחישה מצב קיצוני בו המשקיעים מוכנים להסתפק בריבית אפסית לאורך 5.5 שנים, וליהנות אך ורק משיעור עליית האינפלציה בכל שנה, כשהאינפלציה הנגזרת מעקומי האג"ח, הנומינלי וצמוד המדד, היא כ-2.2% בלבד.

להערכתי, שוק האג"ח הממשלתי מגלם תרחיש פסימי מדי עבור המשק המקומי, ולכן פוטנציאל רווחי ההון מוגבל ביותר. גם האפיק הקונצרני עשה כברת דרך ארוכה במקביל לזה הממשלתי, אולם עבור משקיעים המוכנים להגדיל את רמת הסיכון בתיק ההשקעות, ולהשקיע באיגרות חוב בדרוגים נמוכים עדיין קיים פוטנציאל לרווחי הון ולתשואה שוטפת נאה.

אלטרנטיבת ה-REIT
עבור משקיעים מוסדיים ופרטיים המעוניינים בהשקעה סולידית יחסית ובעלת אופי תזרימי נכנס, בשנת 2006 תיקון 147 לפקודת מס ההכנסה מאפשר הקמת קרנות REIT בישראל. זו קרן השקעות בנדל"ן אשר מטרתה לאפשר למשקיעים להשתתף באופן לא ישיר, בהשקעה בנכסים מניבים. קרנות הריט הראשונות הוקמו בארה"ב לפני כ-50 שנה, וכיום מנוהלות בארה"ב בלבד למעלה מ-160 קרנות, כששוויין המצרפי הוא כ-700 מיליארד דולר.

בישראל קיימות 2 קרנות ריט בלבד, הראשונה נקראת ריט 1 והשנייה סלע נדל"ן. קרן ריט 1, הגדולה מבין שתיהן, הוקמה בשנת 2006 ומנוהלת ע"י דרור גד (23.75%), שמואל סייד (23.75%) וחברת אקסלנס השקעות (52.5%) אשר מחזיקה בחברת אקסלנס קרנות נאמנות (בה מועסק כותב שורות אלו).

החוק בישראל קובע מס' תנאים שחובה על קרן הריט לעמוד בהם בכל עת, העיקריים שביניהם הינם:
- נדל"ן מניב - שווי נכסי הקרן המושקעים בנדל"ן מניב חייב להיות לפחות 95% משווי כלל הנכסים, ועד 5% בנדל"ן ליזמות.
- נדל"ן בישראל - לפחות 75% מנכסי קרנות הריט יהיו בישראל.
- מגבלת מינוף - כלומר רמת חוב - מקסימום 60% מהנכסים.
- - חלוקה של לפחות 90% מהרווחים כדיבידנד לבעלי המניות.

מה הלאה?
כיום פועלות בישראל כאמור 2 קרנות ריט בלבד, כשבשנה הקרובה מתוכננת לצאת קרן ריט נוספת אשר תשיק חברת "הבירה גרופ". גם במשרדי הממשלה השונים הבינו כי למנגנון הריט יתרונות רבים ועל כן בימים אלו מתנהלים דיונים שמטרתם מתן הקלות, במטרה לעודד יזמים נוספים להקים קרנות ריט נוספות.


**הכתבה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה. קרנות נאמנות בניהול אקסלנס ו/או חברות מקובצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסים המוזכרים בכתבה. קבוצת אקסלנס אשר מחזיקה בכ-52.5% מהון מניותיה המונפק של ריט 1 שירותי ניהול בע"מ (חברת הניהול המספקת לריט 1 בע"מ שירותי ייעוץ בקשר עם ניהול החברה, בין היתר, בנושאים של איתור, רכישה ותפעול של נכסים מניבים), הינה בעלת עניין בריט 1 בע"מ.