החברות בתחום הדיור המוגן מסתגלות למציאות חדשה

בהתאם לתיקון לחוק הדיור המוגן שפורסם לאחרונה, חברות דיור מוגן, בין היתר, יבטיחו את כלל פיקדונות הדיירים – על חשבונן. לדיירים, הצפויים לקבל שעבוד מדרגה ראשונה על בית הדיור המוגן, לא תהיה אפשרות לוותר על הבטחת הפיקדון. השאלה העיקרית שעולה, היא כיצד המהלך ישפיע על יציבות החברות בענף.

בשנת 2012 פורסם לראשונה חוק הדיור המוגן המסדיר את פעילות ענף הדיור המוגן בישראל. במסגרת החוק נקבעו האישורים הנדרשים לצורך הפעלת בית דיור מוגן, התנאים לפעילותו ואופן ההתקשרות עם הדיירים. בנוסף, החוק בא להבטיח את כספי פיקדונות הדיירים במקרים בהם החברה לא תוכל להשיבם.

בהתאם לחוק, על מנת להבטיח את כספי פיקדון של דייר, חברת דיור מוגן תבחר חלופה אחת מבין הבאות: (1) מתן ערבות בנקאית לדייר; (2) ביטוח הדייר כמוטב בלתי חוזר, כאשר דמי הביטוח משולמים מראש; (3) העברת 40% מגובה הפיקדון לנאמן; או (4) רישום משכנתא ראשונה בגין יחידת הדיור לטובת הדייר.

החוק קובע כי הדייר יישא בכ-80% מגובה העלויות הכרוכות בהבטחת הפיקדון (בהתאם לחלופה שנבחרה על ידי החברה), כאשר החברה תישא ב-20% הנותרים. בהיעדר מוצר ביטוחי מתאים בשוק הביטוח בישראל, ולאור העובדה כי החלופה של העברת 40% מגובה הפיקדון לנאמן פוגעת בנזילות החברה, חברות בענף נוטות לבחור בחלופת המשכנתא או במתן ערבות.

נציין כי ישנם מקרים בהם החברה בוחרת במתן ערבות (למשל, כאשר כבר קיימת משכנתא ראשונה על הנכס), והדיירים, לאור העלויות הגבוהות הכרוכות במתן הערבות, בוחרים לוותר על הבטחת כספי הפיקדון.

מה קובע התיקון לחוק?
התיקון לחוק הדיור המוגן שפורסם לאחרונה בא להסדיר מחדש את הבטחת פיקדונות הדיירים בבתי דיור מוגן. להלן עיקרי החוק:
1. חברה לא תוכל לקבל סכום העולה על 7% מהפיקדון או 70 אלף שקל, כנמוך, אלא אם רשמה משכנתא ראשונה על זכותה במקרקעין של בית הדיור המוגן לטובת נאמן (למעט חריגים המוגדרים בחוק).

2. ברישומיו הפנימיים של הנאמן, שימונה על ידי הדיירים, תירשם המשכנתא לטובת הדיירים, לפי החלק היחסי של כל דייר בהתאם לפיקדונות שהופקדו על ידם. בבית דיור מוגן הרשום בפנקס הבתים המשותפים, רשאית חברה לרשום משכנתא ראשונה לטובת הדייר על יחידת הדיור בה הוא מתגורר. בבית דיור מוגן בהקמה, החברה תמסור לדייר ערבות, שתוחלף במועד האכלוס להערת אזהרה.

יצוין כי על אף האמור, חברה תוכל לקבל תשלום על חשבון הפיקדון ללא רישום משכנתא, ובתנאי שמסרה לדייר ערבות בנקאית או העבירה 40% מסכום הפיקדון לנאמן.

3. על מנת לקבל תשלומים על חשבון פיקדונות, חברות יחויבו להפריש סכומים לשתי קרנות ייעודיות, שמטרתן מימון הוצאות בריאות והוצאות שוטפות למקרה של חדלות פירעון של החברה. 

4. החברה בלבד היא שתישא בכל העלויות הכרוכות בהבטחת הפיקדון, כאשר לא תהיה לחברה אפשרות להשית את העלויות על הדייר, ולדייר לא תהיה אפשרות להימנע מהבטחת כספי הפיקדון.

כיצד ישפיע החוק החדש על החברות בענף?
להערכת מידרוג, לאור העלויות הגבוהות הכרוכות במתן ערבות בנקאית, ולאור העובדה כי העברת 40% מסכום הפיקדון לנאמן תפגע בצורה משמעותית ביתרות הנזילות (שהן למעשה מטרת השימוש במנגנון הפיקדון) של החברות. רוב החברות בענף ייטו לבחור בחלופת המשכנתא.

העלויות הכרוכות ברישום משכנתא על נכס אמנם אינן צפויות להיות מהותיות, אך רישום המשכנתא כשלעצמו יש בו כדי לגרוע מהגמישות הפיננסית של חברה, וכן צפוי להביא לעלייה בעלויות המימון שלה, וזאת לאור הקושי לשעבד בשעבוד ראשון את הנכס לטובת גיוס חוב בכיר.

ככל שחברות ישעבדו את בתי הדיור המוגן לטובת הבטחת הפיקדונות, הן יאלצו לגייס חוב לא-מובטח, או לחלופין לגייס חוב המובטח על ידי בטוחות ברמה נמוכה יותר (למשל, שעבוד מניות החברה המחזיקה בנכס, או רישום משכנתא בדרגה שניה על הנכס).

היעדר בטוחה בדמות שעבוד מדרגה ראשונה, צפוי להביא לגידול בעלויות המימון של חברות אשר הסתמכו על מימון כנגד בטוחות אלו, שכן להערכת מידרוג, הגורמים המממנים יתמחרו שיעורי ריבית גבוהים הנגזרים מסיכון גבוה יותר מצדם. בנוסף, יתכן וחברות ממונפות ללא היקפי הון עצמי מספקים, יתקלו בקושי לגייס חוב, בין אם לצרכי מימון מחדש ובין אם  לצרכי צמיחה.

יצוין כי חברות שיחליטו לספק ערבויות, חלף רישום משכנתא מדרגה ראשונה (באופן שוטף או על מנת לקבל תשלומים בטרם אכלוסו של בית בהקמה), יאלצו לשאת בעלויות הגבוהות הכרוכות במתן הערבויות, שכן בהתאם לתיקון לחוק הן לא יוכלו להשית אותן על הדיירים. עלויות אלה עשויות להיות משמעותיות במיוחד עבור חברות בעלות תזרימי מזומנים בהיקפים נמוכים.

לשאלת רווחת הדיירים, אמנם התיקון לחוק אוסר על החברות להשית עליהם את העלויות הכרוכות בהבטחת הפיקדונות, אך ככל שחברות יושפעו משמעותית מהמהלך, לא מן הנמנע כי העלויות יתגלגלו בעקיפין, במסווה של מחירי יחידות הדיור ואו השירותים הנלווים בבתי הדיור המוגן.

לסיכום, אין חולק כי התיקון לחוק, שיחול החל מ-18 חודשים מיום פרסומו, ויחול גם על חוזים שנכרתו לפני כן, יביא להבטחת פיקדונות הדיירים והתפעול השוטף במקרה של חדלות פירעון בצורה מקיפה יותר מאשר כיום. באשר ליציבות החברות בענף, נראה כי ההשפעה תהיה קלה יותר עבור חברות בעלות היקפי הון עצמי ותזרימי מזומנים גבוהים יחסית, ובפרט עבור החברות שהתכוננו מראש למציאות החדשה.

הכותב הוא רו"ח חי ריעני, אנליסט נדל"ן בחברת מידרוג