העירייה התנגדה, אבל גם הדיירים – הקרב על פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן

ברקע סימני השאלה האופפים את הארכת התוקף של תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38, ולצד החלופה שהוצעה לאחרונה על ידי שרת הפנים איילת שקד, ממתינה על שולחנה של הממשלה הצעת חוק נוספת, העוסקת בהפחתת הרוב הדרוש עבור פרויקטים של פינוי בינוי ל-66%. מטרת הצעת החוק היא לחזק את המגמה הקיימת המעודדת התחדשות עירונית מתחמית – פינוי בינוי – על פני חידוש מבנים בודדים, כיוון שהיא מאפשרת תכנון עירוני ושכונתי נכון יותר, הכולל הוספת תשתיות בהתאם לעומס התושבים הגדל בעקבות הפרויקט.
מבחינת ראשי רשויות רבים, מתן עדיפות לפרויקטים של פינוי בינוי הוא בגדר הכרח, ועיריית רמת גן נחשבת לאחת העיריות הבולטות בהתנגדותן לפרויקטים של תמ"א 38. אך על מנת להבין את פשר ההתנגדות לעומק עלינו, לפני הכל, לעשות קצת סדר במושגים.

ההבדלים בין תמ"א 38, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי
תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, במסגרתה עוברים מבנים עבודות חיזוק וחידוש, הכוללות, בדרך כלל, הגדלה של הדירות הקיימות, תוספת מרפסות וממ"דים והוספה של דירות חדשות.
עם הזמן, התבררו חסרונותיה של התוכנית, ועמם עלה הצורך בביצוע חידוש וחיזוק בצורה מקיפה יותר. בשנת 2010 התקבל תיקון מס' 2 לתמ"א 38 אשר הוליד את ההבחנה בין תמ"א 38/1 – חיזוק מבנה יחיד, לבין תמ"א 38/2 – הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש תחתיו.
תמ"א 38/2 נחשבת אמנם לפתרון מוצלח יותר מאשר תמ"א 38/1, אך שתיהן אינן פותרות את בעיית התשתיות עמה מתמודדים ראשי הרשויות בעקבות תנופת ההתחדשות העירונית. כל פרויקט של התחדשות עירונית משמעו תוספת תושבים, והתשתיות הקיימות בערים קורסות תחת העומס. לפיכך, ההעדפה כיום היא ברורה – מתן העדפה לפרויקטים של פינוי בינוי שמשמעם הריסה ובנייה מחדש של מתחמים שלמים, לרבות הקמת תשתיות חדשות, התאמת עורקי תחבורה, הוספת מבני ציבור ופארקים עירוניים ועוד.

על אף התנגדות העירייה, הפרויקט אושר
כאמור, רמת גן היא אחת הערים הידועות בהתנגדותן לתמ"א 38 ובהעדפת התחדשות עירונית מתחמית, אך במקרה שלפנינו, על אף התנגדות העירייה, אושר פרויקט תמ"א 38/2. בפרויקט המדובר מתוכננת הריסה של בניין בן 2 קומות, הכולל 6 דירות מגורים, והקמת בניין בן 10 קומות עם 21 דירות מגורים במקומו. כבר לפני 3 שנים הוגשה בקשה לאישור הפרויקט, אך נדחתה על ידי הועדה המקומית שדרשה מהיזם להפוך את הפרויקט לפרויקט מתחמי על ידי הוספה של 3 בניינים סמוכים.
מי שהתנגדו בכל תוקף לדרישה הם דיירי אותם בניינים, שסירבו להצטרף לפרויקט. לאחרונה החליטה ועדת הערר שבחנה את בקשת ההיתר, לאשר את הפרויקט במתכונת המקורית של תמ"א 38/2 על אף התנגדות העירייה ועל אף השאיפה להעדפת התחדשות מתחמית, שכן סירוב הדיירים הבהיר כי אין היתכנות מעשית לפרויקט מתחמי.

אם אכן תאושר הצעת החוק להפחתת רוב הדיירים הנדרש בפרויקטים של פינוי בינוי, הדבר עשוי לצמצם הישנות של מקרים דומים ולאפשר לראשי הרשויות, הצמאים להתחדשות עירונית בראייה תכנונית רחבה יותר, לקבל את מבוקשם. ימים יגידו אם כתוצאה מכך, נתחיל לראות קידום מהיר יותר של פרויקטים וצמצום של הסחבת הבירוקרטית המעכבת כיום את מרבית המיזמים בתחום.