חברות נדל"ן עם אג"ח בתשואה של 12% ומעלה חייבות לבנקים 5 מיליארד שקל

תמונה מדאיגה לשוק הנדל"ן הישראלי עולה מהסקירה השנתית של מערכת הבנקאות שפרסם היום (ד') - הבנק מודאג מחשיפתם הגבוהה של הבנקים לענף הנדל"ן המתבטאת בכך שמרביתם נמצאים קרוב למגבלת החבות הענפית (20%) שמעבר לה החבות נחשבת לחריגה.

משנת 2008 עד סוף 2011 עלו מחירי הדירות בשיעור נומינלי מצטבר של 60%, כתוצאה מעליית הביקוש לרכישת דירות והתאמה איטית של ההיצע. בנק ישראל נקט בצעדי ומוניטרית שהביאו ברבעון האחרון של 2011 לירידה מסוימת של מחירי הדירות, לראשונה מזה תקופה ארוכה. הצעד העיקרי שנקט הבנק היה הגבלת שיעור הרכיב המשתנה במשכנתאות ל-33%.

עלייה של 30% בחשיפת הבנקים לענף הבינוי והנדל"ן
בתגובה לעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות נרשמה לפי נתוני הבנק גאות בפעילות ענף הבנייה, ובשנת 2011 התרחב תוצרו בשיעור שנתי של 9%. התרחבות זו הביאה לעלייה מצטברת של כ-30% בחשיפתם של הבנקים לענף הבינוי והנדל"ן בארבע השנים האחרונות, התפתחות שהתבטאה בעליית חלקה של החשיפה ביתרת סיכון האשראי העסקי מ-27% בדצמבר 2007 ל-32% בדצמבר 2011. במחצית השנייה של השנה, בעקבות ירידת הביקוש לדירות, קצב גידולו של האשראי לענף, ובדצמבר 2011 היקף החשיפה של הבנקים לענף הסתכם בכ-200 מיליארד שקל.

ב-2011 גדלה חשיפתם של הבנקים לענף הבינוי והנדל"ן בשיעור של 5%. נוסף על כך עלתה רמת הסיכון של החברות בענף, והיא משתקפת בשיעור הפרשות גבוה. עדות נוספת לרמת הסיכון הגבוהה של הענף ניתן למצוא בתשואות הגבוהות של החברות בענף. בשנים האחרונות הגדילו חברות אלו את המינוף שלהן במידה משמעותית, תוך גיוס מקורות בשוק ההון - כ-5 מיליארד שקל מסך יתרת סיכון האשראי הבנקאי לענף ניתן ללווים שאיגרות החוב שלהם נסחרו בדצמבר 2011 בשיעורי גבוהים מ-12%, נתון המעיד אף הוא על רמת הסיכון הגבוהה של חלק מהלווים.

חשיפת הבנקים לענף הנדל"ן ולאשראי לדיור - מתכון למשבר
יתרת סיכון האשראי לדיור גדלה בשנת 2011 בשיעור של 9% והסתכמה בכ-215 מיליארד שקל ברוטו, התפתחות האשראי לדיור לאורך השנה לא הייתה אחידה: במחצית הראשונה נמשך הגידול המהיר של השנים אחרונות, ואילו במחצית השנייה הואט משמעותית קצב הגידול של היקף המשכנתאות החדשות, אף כי רמתן נותרה גבוהה. ההאטה בגידול של המשכנתאות החדשות מקורה בירידת הביקוש לדירות על רקע המשך המעורבות הרגולטורית.

בבנק ישראל מציינים כי הניסיון בעולם מלמד שמשברים במערכת הבנקאית מתפתחים פעמים רבות כתוצאה של חשיפת התאגידים הבנקאיים לענף הנדל"ן ולאשראי לדיור, זאת בעיקר על רקע התרחבות של היקפי משכנתאות, וכן על רקע קבלת נכסי נדל"ן כבטוחות להלוואות שאינן דווקא למטרת מגורים. נוסף על כך מסבירים בבנק כי נמצא מתאם חיובי בין המשכנתאות לבין האשראי לענף הנדל"ן.

עוד עולה מהניסיון הבין-לאומי כי הערכת הסיכונים הגלומים בחשיפה לענף הבינוי והנדל"ן והסיכון הגלום בריכוזיות של ענף זה לוקה בחסר. בישראל הסיכון הכרוך באשראי לענף הבינוי והנדל"ן גבוה. האשראי לבינוי ולדיור מהווה כשליש מסך תיק האשראי הבנקאי.

מקור 18% מהאשראי לנדל"ן - חוץ בנקאי
מהדו"ח עולה כי בשנים האחרונות חלק מהלווים במערכת הבנקאית המשתייכים לענף והפעילים בתחום הנדל"ן, ניצלו את שוק האשראי החוץ בנקאי כדי לגייס מקורות בהיקפים גדולים, ובכך הצליחו להגדיל את מינוף החברות במידה מהותית. כיום חברות אלו מרכזות כ-18% מסך האשראי הבנקאי לענף, ומרביתן נמנות עם החברות הגדולות במשק.

בחינת ההפרשות במגזר העסקי מעלה כי עיקרן נובע מפעילותן של הקבוצות הבנקאיות בענף הבינוי והנדל"ן. ההוצאות בגין ענף זה, המהוות השנה כ-80% מסך ההוצאות במגזר העסקי, הסתכמו בכ-1.5 מיליארד שקל, עלייה ניכרת לעומת השנה הקודמת