הסוף לקזינו? שמאים יקבעו שווי עתידי של קרקע חקלאית ואת הסיכון

בתקופה האחרונה כמעט בכל כלי תקשורת משווקות קרקעות באזור השרון, בחולון, ברחובות ובמקומות רבים אחרים במחירים מצחיקים של פחות מ-300 אלף שקל לדונם. מודעות אלו מבטיחות שבקרוב תופשר הקרקע לבנייה וברגע שזה יקרה נהפוך לעשירים מופלגים.

אולם התרמיות בענף זה הן רבות ובתי המשפט מלאים בתביעות של רוכשים שנפלו בפח ורכשו קרקעות שלא מיועדות להפשרה. כדי לפתור את הסוגיה, מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים פרסמה היום את טיוטת 'תקן מס׳ 22', העוסק בשומה של קרקע שאינה מאושרת לבניה, המשווקת לצרכים ספקולטיביים על ידי גורמים שונים, מתוך ציפייה שתאושר בה בניה בעתיד.

שיפור המידע הניתן לציבור
במועצת שמאי המקרקעין מסבירים שכיום ניתן לראות פרסומים רבים בדבר שיווק קרקעות בשטחים פתוחים, לרוב חקלאיים, המוצגים לרוכשים פוטנציאלים ככאלה שיופשרו לבניה ולמגורים בעתיד, מבלי שניתן להם מידע, שיהיה בו, כדי לאפשר להם לבחון את כדאיות הרכישה ואת הסיכונים הגלומים בה. לדבריהם, מטרת התקן המוצע, אשר נערך בשיתוף עם הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן היא לסייע בהסדרת הנושא ולשפר את המידע הניתן לציבור לצורך באשר למצב המשפטי והתכנוני של הנכס.

על פי התקן המוצע, בשומות מקרקעין שייערכו במסגרת שיווק קרקע מסוג זה, תהא חובה על השמאי לאמוד תחילה את הערך של הקרקע במצבה הנוכחי, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים; בנוסף, יבחן השמאי את הפרוגרמה המוצגת על ידי הגורם המשווק את הקרקע, ובמידה וימצא כי קיימת סבירות לאישורה והינה בת מימוש, יהיה עליו לפרט את כל התהליכים והשלבים שיש לעבור עד לאישור הפרוגרמה (מול וועדות התכנון, רשות מקרקעי ישראל ויתר הגופים הרלוונטיים), וכן לאמוד את פרקי הזמן שידרשו להשלמת תהליכים אלה, ואת כל התשלומים והמיסים שיהיה על הרוכש לשלם לאורך הדרך לשם אישור הפרוגרמה.

לצד השווי העכשווי, השמאי יקבע את השווי ההיפותטי של הקרקע, כאילו הפרוגרמה מאושרת. אם לדעת השמאי אין סיכוי ממשי כי הפרוגרמה המוצגת על ידי היזם תמומש (למשל, אם הקרקע הינה בתחום שמורת טבע או אם היא מופקעת לשם הקמת תשתית) הוא לא יקבע את שוויה ההיפותטי, כאמור, אלא רק את שוויה לפי מצבה העכשווי. בדרך זו, יהיו בידי הרוכש הפוטנציאלי כלים יעילים יותר, על מנת לבחון את הסיכוי והסיכון הגלומים ברכישת קרקעות מסוג זה.