דנוס: "נהיה כאן כמו באיטליה עם בני 40 שגרים אצל אמא - זה יתפוצץ בסוף"

"שוק הנדל"ן זה לא סלולר, משה כחלון טיפל בדמי השימוש, בשוק הנדל"ן את מחיר המוצר הבסיסי קשה עד בלתי אפשרי להוריד", אמר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים בפורום הנדל"ן של אגוד החברות הציבוריות בשיתוף מכללת נתניה.

לדבריו, הפוקוס על מחירי דירות חדשות הוא חשוב ומשפיע על השוק, אך צריך לזכור שכ-65% מהעסקאות בשוק כיום הן של דירות יד שנייה – "המדינה יכולה להוריד את מחירי הקרקע, אך בסופו של דבר גם אם המדינה תחלק קרקעות בחינם היא תוכל להשפיע על סדר גודל של קרקע עבור 20 אלף דירות בשנה."

דנוס שואל מאיפה יביאו את כל המיליארדים לממן את כל ההטבות בנדל"ן? "המדינה 'בונה מחלפים', ויוצרת אקזיטים לאוכלוסיות מסויימות, זה מגיע מההבנה שלא ניתן ליצור שינוי בטווח קצר. בסופו של דבר הכסף ייקבע – אם יחליטו שיותר אנשים ייכנסו לשערי ההטבות, אז יש סיכוי שההטבה תתקבל, הסכנה היא שאנחנו הציבור הרחב נשלם על הפתרון. במע"מ המלחמה הגדולה היא על כמה מרחיבים את העוגה או מצמצמים אותה. אמרנו שמדובר ברעיון טוב, רצוי שהיזמים לא יידעו עליו כדי שהזוג שיגיע ינהל משא ומתן לפני עם הקבלן, אמרו שאי אפשר, צריך ללכת על הדרך העקומה. מדברים על 1.6 מיליון שקל כערך עליון, זה לא הולך לעבוד כך, הולכים ללכת על ערך ממוצע דירתי ובכל שכונה ייקבעו קריטריון".

"איפה אותן ערי אוהלים?"
"דירות יד השנייה מייצרות ערכי שווי מאוד גבוהים, המפגש בין הביקוש להיצע יוצר את המחיר, גם אם יעלו או יורידו את אחד המרכיבים בעלות הדירה, כשנמצאים במצב של מחסור רמות המחירים הגבוהות יישמרו, כל אחד מנסה להשיג את המחיר הגבוה ביותר שניתן. אומרים הלוא אנשים לא גרים ברחוב, אז איפה אותן ערי אוהלים? 376 אלף צעירים ממשיכים לגור בבית, בתי בת ה-25 גרה עימי ולא חולמת לצאת מהבית, כמוה בני 30 לא יכולים לצאת. לכן, רואים את הצטברות הלחצים ואולי זה מה שיתפוצץ בסוף, נהיה כמו באיטליה – בני 40 שאוכלים את האוכל של אמא. השוק חייב לייצר 40 אלף דירות מדיי שנה."

דנוס טוען שלדעתו לממשלה יש כוונות טובות – "אני לא בטוח שהם בדרך הנכונה כי צריך לצאת מקונספציות. שמעתי שמתחילים לחשוב על בנייה עצמית ועל התחדשות עירונית. הבעיה הגדולה היא השיח הציבורי, מדברים בסיסמאות וזה מייצר שיח מאוד רדוד ודל. כשמספרים שהמחירים מתחילים לרדת אז רואים קיפאון, נראה אולי ירידה מאולצת במחירי הדירות אבל השוק יהיה חולה ולא אמיתי".

"כשהוציאו את מע"מ 0% זה היה מצוין, אבל היה צריך ליישם את זה רטרואקטיבית – זה עצר לא רק את הבנייה אלא גם את הבנייה, הבור בהכנסות ייצור בעיות עתידיות, אבל הם התאהבו בהקפאה הזאת. שומעים על 5,000 דירות פה, 7,000 משווקים שם, כאילו יש בשורה. לפי מה שפורסם מה-1 לינואר 2014, פורסמו תוצאות מכרזים לכ-7,500 דירות, מתוכם נכשלו 36% מהמכרזים, זה אומר לנו – אנשים עושים חשבון טוב טוב לפני שהם פותחים פוזיציה על קרקע, זה אומר לנו שקצב המכירות הוא 1,200 דירות בחודש, שזה 12 אלף בשנה, נוסיף גם את הקרקע הפרטית ומה שמשווק לא במכרז, מגיעים במקרה הטוב ל-36 אלף יחידות דיור אשר איתן לא מספקים את המחסור. לכן אנחנו לא יכולים לדבר על ירידות מחירים, מה שהיה הוא שיהיה".