"לא משלם, מה תעשה?": מה עושים עם שוכר בעייתי?

הסיפור של יותם כהן, תושב רמת גן, מוכר לרבים. הוא רכש דירה ב-2 מיליון שקל ברמת גן, השכיר את הנכס לשנתיים, הכניס לשם משפחה נחמדה עם שלושה ילדים וקיבל אותה הרוסה - דלתות שבורות במטבח, שברים בקירות, דלתות פנים מוזנחות ובית שייקח זמן וכסף כדי לשקם. 

המקרה הגיע לבית המשפט: יותם נאלץ להוציא מכיסו 120 אלף שקל כדי להחזיר את הדירה לקדמותה. הוא קיבל פיצוי של 20 אלף שקל תוך מתן פשרה, כי עורכי הדין ואגרות בתי המשפט יגדילו עוד יותר את הנזק הכלכלי שנגרם לו. הוא ויתר, כדי להקל על הבריאות. במקרה הקל, הוא יצא עם נזק של כמה עשרות אלפי שקלים, במקרה הקשה - הוא גם לא היה מקבל את דמי השכירות במהלך השנתיים האלה. אז הוא לקח פיצוי קטן ויצא לדרך חדשה. לשוכר שלום.

עו"ד דורון אריאל, מומחה נדל"ן, ייצג את התובע בתיק הזה. לא פנינו אליו כדי שיספר על זה, אלא כדי לדבר על תופעה בישראל - מה עושים עם שוכר בעייתי ואיך מפנים אותו? מה קורה עם שוכר שמודיע לך: אני גר בדירה, אתה לא יכול לפנות אותי, ולא תראה ממני שקל? התופעה הזאת, של שוכרים שלא משלמים, עדיין לא קיבלה הכרה באמצעות מנגנון רשמי. בא אדם, משתלט לך על הנכס, ואומר לך: אתה, בעל הדירה, גרמת לי נזק בכך שהדירה היא לא מה שהבטחת. אז מה עושים?

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 17/11/2024

- כל הכותרות

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

כלל ביטוח ופיננסים וענקית ההשקעות State Street Global Advisors משלב...

עוד תכניות

במקרה הזה, הוא לא מבקש לשלם פחות. הוא מודיע שהוא לא משלם בכלל.
"ככל שהקושי הזה לקנות דירה בישראל גדל, הסיטואציה היא שהרבה יותר אנשים מחפשים להיות שוכרים. הבעיה היא שמלאי השכירות לא גדל בהתאמה בארץ. לצערי, בסוף בעלי הדירות סובלים. אותו לקוח ספציפי שלי מכר את הדירה, כי הוא התייאש. הרים ידיים. למזלו, ערך הדירה קפץ. אז כן, הוא מכר אותה במחיר כמעט כפול ממה שקנה. מצד שני, נגרם לו נזק אדיר. קדחו לו בכל מקום, הדלתות היו מפורקות. התנהגו שם בטרור, אין לי מילה אחרת. הדוגמא הזו טובה כי היא משקפת מה שקורה לרבים מאיתנו - מתפשרים על סכום נמוך כדי לסלק את הנזק הזה מחיינו. ממשיכים הלאה. הרי מה בסוף המשכיר מבין? שהוא נכנס להליך משפטי יקר, שהוא תובע משפחה שלא בהכרח יכולה לשלם. הם טוענים שזה בלאי סביר. ומה יעשה השופט? יקבע אם הילד לחץ על המנגנון של השירותים חזק מדי והיה צריך להחליף אותו? לא. הוא יבקש ממך ללכת לפשרה".

המסקנה הברורה שלי - השוכר כמעט תמיד מנצח.
"המסקנות הן שצריך להבין שדירות כאלה מיועדות לאדם מסוים. כשהיא מיועדת למשפחה עם ילדים, היא תצטרך כל כמה שנים רביזיה. לכן הוא החליט שהיא למכירה. כדי ליהנות מעליית הערך. אבל זה לא העניין, עליית ערך פיצתה, ומה עם הנזק הנפשי שנגרם לו? לכן, צריך בטוחות".

ויש עוד תופעה - שוכרים שכן משלמים, אבל הורסים את הרכוש המשותף.
"או או, אלה משאירים הרס. אנחנו רואים את זה בבניינים משותפים, פעם אחר פעם. הנזקים שעושים, הלובי, הילדים שעולים עם האופניים על שבילים משותפים, הורסים ושורטים. האכפתיות שלהם לגבי הרכוש המשותף אחרת לגמרי, ולמה? כי אין לנו בארץ מנגנון מסודר. עזוב מנגנון, אין כאן תרבות. לכן הולכים לבתי משפט".

אבל גם לשוכר יש טענות - "מעלים לי את שכר הדירה כל שנה. מנצלים אותי".
"השוכר אומר: טוב נו, זה רק שריטה או שבר. אבל השאלה בסוף מי צריך לשלם עליו. המגמה של הפסיקה הייתה להגן מאוד על שוכרי דירות עם בלאי סביר. בעבר הכנסנו את זה לתוך החוזים - לא משנה איזה בלאי, תחזיר את הדירה לאותו מצב. היום השופט לא יכול להכריע מי אשם בבלאי. זו בעיה. מי שמשלם את המחיר הם בעלי הדירות. ומה קורה בסוף?".

תו לי לנחש - המחיר עולה.
"צריך להבין גם שזו חלק מהמגמה - עליית מחירי השכירות. הם ימשיכו לעלות תמיד. פעם רצית לקנות מכונית מרופא, היום אתה מחפש להשכיר דירה לרופא. זה שווה הנחה. כשאתה יודע שהמגמה הכוללת היא להשכיר דירה ובסוף תצטרך להשקיע עשרות אלפים - אתה תעלה מחיר".

ומה עם כאלה שלא משלמים?
"אני חושב שהתופעה לא כזו רחבה. נכון שיש ויכוחים, כמו 'תיקנתי את הנזק, אתה, בעל הדירה, לא רשאי לקזז לי את זה'. התופעה של נכנס ולא משלם בכלל זניחה והרבה פעמים הנורות הבהבו מראש. אם השכרת מראש ולא לקחת בטוחות, אין לך ערבות, אין לך צד ג' - אותו אדם מועד לפורענות. הרבה פעמים אנחנו נתקלים בכאלה שכל הנורות הבהבו לפני".

לא תמיד. לפעמים הפכתם לחברים, ואז קורה משהו בדרך.
"ישנה סיטואציה שבה אחרי כמה חודשים אחרי הפסיקו לשלם, למה? בעל השוכר ואומר לך: אני לא יוצא. רוצה שאצא? תוותר על החוב שלי. הוא סוחט אותך. אתה יודע שאין לך ברירה".

לא עדיף לפנות לבית משפט?
"ברוב המקרים לא מגיעים לבתי משפט. שולחים מכתבים, יש ויכוח וזה נסגר. הוא יודע שאם יפנה לבית משפט, הלכה התשואה. זה לא מה שהוא מחפש לעשות, בטח לא היום כשהריביות גבוהות והשכירות נדרשת להחזרת המשכנתא. הוא רוצה לסגור מהר, אחרת יסתבך".

מה הטענות המרכזיות של מי שלא משלם ומה בכל זאת ניתן לעשות מלבד פשרה?
"טענות לבלאי סביר. הם לא משלמים בטענה שלא עבדו דברים בבית. אומרים לך: הבטחת מקרר, הוא לא עבד. נאלצתי להחליף חלק, שילמתי בשחור ואין לי קבלה. במקרה יותר גרוע: חזר לי הצ'ק, למה? בגללך. הפקדת מאוחר מדי, אין לי עכשיו כסף בחשבון, אז תחכה עוד חודש. בסוף, הוא יגרור אותך ולא ישלם. ועדיין אני אומר - אנחנו לא נמצאים באזור המסוכן של 'אין לי כסף לשלם'".

למה המשטרה אף פעם לא מתערבת?
"מי שנכנס לדירה כחוק ושהה בה כדין, אי אפשר להוציא אותו אלא בפני בית משפט. יש מדינות שהמשטרה יכולה לסייע, אבל אנחנו לא כאלה. שוכר שנכנס כדין לדירה, לשעה אחת, מצוי בה כדין. הכלי היחיד הוא תביעה לפינוי. החוק שונה לפני מספר שנים ומאפשר הליך מהיר - אבל אתה לא יכול לתבוע שום סעד כספי, אלא רק פינוי. במקרה כזה, אתה צריך ללכת לשני הליכים נפרדים וזה מגדיל הוצאות".

פלא שבתי המשפט עמוסים? כמה זמן לוקח "הליך מהיר"?
"נגמר בסדר גודל של פחות משנה 7-9 חודשים בממוצע, וזה כי מאלצים אותו לוותר על הכסף. רוצה תהליך פשוט? תוותר. אחרי כמה חודשים של השקעה כספית אדירה. אני פונה לבעלי הדירות ומבקש: אתם מכניסים מישהו בלי ערבות בנקאית, בלי צד ג' - אתם מכניסים צרה לבית. ברוב הפעמים תוותרו בסוף. משכיר שדרש ערבים כמו שצריך - דווקא הוא המקרה שבו השוכר נזהר פי אלף מהמשכיר, ולא להפך. הרבה פעמים מכנים אותם כקשים, אבל זה לא נכון. הם המשכירים הטובים ביותר, יודעים שיש להם שקט. כך לא יילכו לבית המשפט".

מה קורה אם שוכר מזניח נכס או לא משלם ועד? האגודה לתרבות הדיור יכולה להתערב ולעקל. לא תמיד צריך בית משפט.
"היום, השוכרים משגעים את הוועד. הם לא מוכנים לשלם. הם פונים לאגודה לתרבות הדיור, אבל אין סוף לצרות, כי בסוף - כמה היא יכולה להתערב? בסוף המשכיר כל הזמן מתפשר. אם יש לו בטוחות נאותות, הוא מעביר את כובד המשקל לשוכר".

איפה זה עוד נגמר בבית המשפט?
"עיקר המקרים שאותם לא הזכרנו הם המקרים של חוזה בעל פה. נכנס שוכר, היתה לו שנת שכירות, אתם כבר חברים, ואז הוא מבקש ממך עוד חודש. לא חתמתם על תוספת, עשית לו טובה בשיחה טלפונית. כאן מקור הצרות. הם לא מתפנים, על הדברים האלה הולכים לבית משפט. למה? כי הרבה פעמים הוא לא מצא דירה אחרי חודשיים או שvקבלן של הדירה שרכש הבטיח לו שהוא יכול להיכנס ויש איחור. השוכר אומר לך: סליחה, אבל סיכמנו על שנה של שכירות, ושאתה לא מעלה לי את המחיר. כמשכיר, אתה עומד מול שוקת שבורה. אז מתחיל ויכוח כשאתה בעמדת נחיתות כי אין חוזה. מישהו צריך לפרשן את החוזה בעל פה, ואין לו פרשנות. אם חשבתם שהשוכר נחמד - צאו מזה. הוא לא. אל תעשו כלום בלי חוזה".

יש הרבה עבודה לעורכי הדין, אבל היום משכירים לא צריכים אתכם. יש חוזה סטנדרט באינטרנט.
"את החוזה הראשון חד משמעית צריך לעשות עורך דין. חוזה הסטנדרט בא לאזן בין שוכר למשכיר".

יש עוד תופעה - שוכר שמכניס כלב, או משכיר שטוען שאסור לך להכניס אנשים הביתה. גם זה נגמר בבית משפט?
"היום החוק כבר מעניק הגנות לשוכר. סעיפים לא סבירים בחוזה לא יתקיימו. נכון, משכיר יכול למנוע למשל דברים מסוימים, אבל הזמנים השתנו. כיום, אתה לא יכול לאסור כל דבר".

יש לך המלצה כדי להגיע להסדר מהר יותר?
"כן, לפנות לערבים. ברגע שיש לך בטוחה, אתה מזהיר אותם: אני עומד לחלט. כשהם יודעים שהם בסכנה, הדברים מסתדרים מהר מאוד. לכן צריך ערבים".

לא דיברנו על עוד אפשרות. מה עם בית המשפט לתביעות קטנות? הרי אפשר לתבוע עד 33 אלף שקל.
"תביעות קטנות לא מסדירות פינוי, אלא רק עניין כספי. אם הוא השאיר לך נזק כספי בהחלט - לך לשם. אבל בסוף אתה מגיש תביעה וזה מתנהג כמו שוק - אתה מקבל חצי ופחות. במקום לתבוע 50 אלף שקל אתה תובע את המקסימום, כמו שאמרת, 33 אלף שקל, ואז ומתחיל סחר מכר. מציעים לך 15 ואתה הולך עם זה הביתה. לא היית רוצה לגמור שם".