זוג שילם מס רכישה על דירה, אבל קנה בעצם קרקע. למה זה הקפיץ את רשות המסים?

בני זוג מקריית ביאליק, שרצו לרכוש דירה חדשה, עשו את מה שרוב הישראלים עושים כשהם רוכשים דירה. עוד לפני חוק ההסדרים הנוכחי, שיתקן את הזמן למכירת הדירה הישנה כדי לקבל פטור ממס ל-18 חודשים, לבני הזוג היו 24 כאלה כדי למכור את הדירה הישנה שברשותם.

וזה מה שהם עשו. הם מכרו את הדירה הראשונה ושילמו מס רכישה מופחת - 32 אלף שקל, על תקופה קצרה בה החזיקו בשתי הדירות. כעבור זמן מסוים, לרשות המסים התברר כי הבית החדש שקנו נהרס לאחר הרכישה ובמקומו הם בנו בניין של 5 קומות.

במקרה כזה, רשות המסים אינה נוהגת בסלחנות. היא מרגישה שמרמים אותה. לכן, הוחלט לחייב את השניים במס רכישה בגין קרקע, בלי ההטבה של דירה יחידה. המחשבה היא פשוטה: הם קנו את הבית לצורך רכישת קרקע - כלומר הריסה של המבנה הקיים, שמשאירה אדמה בלבד. לכן, הם גם דרשו מהם לשלם. והרבה מאוד כסף. בני הזוג התנגדו. הם פנו לוועדת הערר.

לפני שנמשיך, הקדמה קצרה: לפי חוק מיסוי מקרקעין, אפשר לפנות לשמאי מכריע לצורך ערעור רק במקרה יש ויכוח על גובה השומה. כאשר הויכוח הוא על העצם, צריך לפנות לוועדה בלבד. לכן, אנשים רבים פונים לשמאי מכריע (שמבין בתחום השמאות, ואז אתה לא מיוצג על ידי עורך דין שמבין כנראה פחות בסוגיות מקרקעין) ומספרים לוועדה שהם מוכנים לשלם, אבל סכום אפסי. למה? כי אחרת לא יוכלו לפנות לשמאי. במקרה הזה, המחלוקת הייתה על העצם ולכן הם פנו לוועדה.

בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי "המהות הכלכלית האמתית של הסכם המכר היא של רכישת קרקע ולא רכישת של דירת מגורים" ולכן הם חויבו על רכישת קרקע. כמה זה מהותי? על רכישת קרקע משלמים היום 6% מס. כלומר, רכישת קרקע בשני מיליון שקל, תחייב אתכם במס רכישה של 120 אלף שקל. אם יש לכם היתר בניה, תקבלו אחוז אחד חזרה. כלומר, תשלמו 100 אלף שקל. למה? כי הכוונה שלכם היא לבנות, וזה מה שרשות המסים רוצה לדעת.

עד כאן ההקדמה, ועכשיו - בחזרה לסיפור שלנו. לאחר שרשות המסים הרגישה שמישהו מנסה לרמות אותה לכאורה, היא פעלה. השופטת אורית וינשטיין טוענת כי במועד הרכישה הבית היה במצב רעוע, כך שבכל מקרה שיפוץ היה הכרחי ומגורים לא היו יכולים להיות על הפרק. בני הזוג היו חלוקים. הם טענו שרכשו דירה והרסו אותה.

מנהל מיסוי מקרקעין חיפה חשב אחרת. הדירה הזאת נרכשה ב-2016 ברחוב יוסף פישר בעיר, תמורת 2.33 מיליון שקל. הוא ראה את הדיווח על רכישת דירת מגורים והסכים שהשניים ישלמו 32 אלף שקל. באפריל 2020, כאשר גילה זאת, הוא הוציא שומה חדשה, שזה מה שרשות המסים עושה כשהיא סבורה שמשהו לא כשורה. על השומה החדשה נכתב "שומה לרכישת קרקע" והסכום - 139 אלף שקל, לא כולל 32 אלף שקל קנס.

בני הזוג ערערו לוועדה, משום שהמחלוקת הייתה על עצם החיוב. הם טענו כי רצו לגור בדירה. הם סיפרו בדיון כי הם ביקשו לנצל את הזכויות שיש בדירה כדי להרחיב, לא כדי להרוס. אז מה קרה בדרך? עלויות הבנייה עלו, והם טענו שלא יכלו לעמוד בזה ולא היו מרוצים מהתכנון. אז הם הרסו.

מנהל מיסוי מקרקעין טוען כי גרסה כזאת אינה הגיונית. איך יכול להיות, טען ברוח הדברים, שהם לא ביררו עלויות מלכתחילה? הרי ברור, הוא הסביר, כי לא היה להם די כסף כדי לערוך שיפוץ כזה, שעולה מאות אלפי שקלים ויותר, בטח כשהם רצו להוסיף בריכה.

השופטת טענה כי אין מחלוקת לכך שעובדתית הדירה לא שימשה למגורים. אבל מה באשר לשאלה למה התכוונו בני הזוג כשרכשו אותו? הם לא הצליחו להוכיח את הטענה כי רצו לגור בו. לכן, השופטת הטילה ספק באשר לכוונתם. היא טענה כי לדעתה העובדה שהם לא נכנסו כלל לבית מעידה על כך שלא רצו לגור בו. בנוסף, היא טענה כי "התוצאה הסופית של הריסת הבית ובניית בניין שבבנייתו היו מעורבים בני משפחה של העוררים תוך נקיטה בפעולות מימון של הבנייה באמצעות בני המשפחה, מעידה על תכנון מוקדם להרוס את הבית ולבנות בניין". לכן, היא פסקה לטובת רשות המסים.