מחירי הדיור יורדים, אבל ה"בור" מעמיק - 2,000 דירות חסרות השנה
מספר התחלות הבנייה ברבעון השני של השנה היה הנמוך ביותר מאז הקורונה. הנתון הזה אינו מפתיע - הוא רק "מיישר קו" עם הנתונים בחודשים האחרונים - שמוכיחים שוב ושוב - מחירי הדיור אמנם יורדים ב-7%-6% (יותר מנתוני הלמ"ס, שלא מציגים את התמונה המלאה שכוללת את מבצעי הקבלנים למשל), אבל המדינה לא עושה מספיק כדי לטפל בצד ההיצע. התוצאה של זה יכולה להיות הרסנית. היא תוביל לכך שמחירי הדיור לא יירדו מספיק, משום שהיצע נמוך, או עודף ביקושים, מביאים לעליית מחירים בטווח הארוך. הביקוש כעת נמוך מאוד בגלל עליית הריבית, אבל החשש הוא שאם המדינה לא תטפל בצד ההיצע, בטווח הארוך, עם הורדת הריבית - המחירים יחזרו לעלות.
בונים, אבל לא מספיק (תמר מצפי)
בואו נדבר על מספרים: המועצה הלאומית העריכו כי לפי קצב גידול האוכלוסיה בשנים הקרובות דרוש מלאי של כ-60 אלף דירות בשנה, כלומר 15 אלף דירות ברבעון. אנחנו לא שם. ברבעון השני נרשמו התחלות בניה של 13.3 אלף דירות וברבעון הראשון - של כ-14.6 אלף. כלומר, נוצר כאן פער של מעל 2,000 דירות בחצי שנה. זה פער שאפשר לסגור את המדינה תטפל בצד ההיצע, אבל כל חודש שעובר מעמיק את הפער וה"בור" גדל.
- כל הכותרות
השאלה היא איך קורה מצב שבו בהיתרי הבנייה חלה ברבעון האחרון עלייה של כ-20%, לצד העובדה שהקבלנים לא בונים. אולי זאת תקופת הבחירות, שגורמת לראשי הערים לעודד הוצאת היתרי בניה (לכאורה כמובן), ואולי לא, מה שבטוח - הוא שאחד המדדים החשובים של ענף הבניה, זה שמעיד על ההיצע - לא מעודד. שימו לב מה קרה כאן בשנים עברו - ממוצע של קצת מעל 14 אלף התחלות בניה ברבעון בין 2019-2020, כשבשיא הבניה, בשנת 2021-2022, הוא הגיע בשיאו לכמעט 17 אלף דירות.
"צריך להבין שמדובר בנתון מהותי המלמד על התהליכים שעוברים על ענף הבניה בשנה האחרונה", אומר סער פלד, סגן יו"ר לשכת השמאים לשעבר. "הסיכון הגבוה מגולגל לקבלנים, בעקבות הריבית הגבוהה ושוק הדיור נכנס לסחרור אמיתי, נכון שההיצע הקיים כרגע מספק, אך צריך לחשוב על ההיצע העתידי. בשורה התחתונה, הנתונים מראים שהשוק איננו מתפקד ונדרשת חשיבה מחודשת לפני שיהיה מאוחר".
פלד מסביר מה הפתרון שלו: "חובה להמשיך את שרשרת היצור, לעורר את הביקושים מחדש, ליצר פתרון מימון לבעיית הריבית הגבוהה ולמנוע מחסור עתידי שיכניס את השוק למצב חמור הרבה יותר".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא, חושב שהתוצאות הללו יכולות להביא לטלטלה של ממש. "רואים שהירידה בהתחלות הבנייה הולכת ומחריפה גם ברבעון השני, המשמעות היא שהמחסור בדירות גדל ושהפער בין ביקוש להיצע של דירות מגורים הולך ומתרחב. אני צופה כי בעוד כשנה עד שנה וחצי, כשתהיה התייצבות באינפלציה ובשיעור הריבית וכשחוסר הוודאות המדינית תתבהר, צפויים להתעורר בשוק ביקושים חזקים מאוד לדירות, שיפגשו היצע נמוך. וזה יבוא לידי ביטוי בהתפרצות מחירים כלפי מעלה כפי שחווינו במשברים אחרים. המדינה חייבת להיערך לזה".
"ההשפעה מורגשת גם בשוק השכירות, שבו אנו רואים מגמה חריפה מאוד של עלייה בשכר הדירה, בגלל חוסר בהיצע דירות להשכרה, בגלל עצירת פרויקטי דיור להשכרה לטווח ארוך שהפכו להיות לא כלכליים בסביבת הריבית הנוכחית, דבר שצפוי להקטין אף יותר את ההיצע", הוסיף. "גם חברות שכבר בנו פרויקטים להשכרה, שינו את התוכנית העסקית שלהן ומוכרות את הדירות, וזו בשורה רעה לשוכרי הדירות, המשמעות היא המשך עלייה בשכר הדירה. צריך לזכור גם שלשכר הדירה יש משקל גדול מאוד בחישוב מדד המחירים לצרכן, ועלייה בשכר דירה מעלה את האינפלציה, ואז גדלים הסיכויים לעוד העלאות ריבית. זה מעגל מסוכן שצריך לטפל בו". הוא הוסיף כי מי שיתמהמה ברכישת דירה "ייתקל בקפיצת מחיר חדה מאוד".
"נתוני הלמ"ס מעלים תמונה מדאיגה ומטרידה על מצב שוק הבנייה כיום. ניתן לתאר את המצב ככדור שלג מסוכן שמזין את עצמו", אומרת ורד צרפתי זבולון, יו"ר ועדת ביקורת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ ומנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון. "ישנם שלושה גורמים מרכזיים שפועלים באותו כיוון ומשפיעים לרעה על היקפי הבנייה בישראל. ראשית, הריבית הגבוהה, שזינקה בתוך שנה פי 4 מהשיעור שהיה בעשור האחרון והביאה לזינוק בעלויות המימון ליזמים וכן ייקרה משמעותית גם את המשכנתא. לזאת יש להוסיף את חוסר הוודאות במשק בהקשר של הרפורמה המשפטית והיעדר מדיניות מצד הממשלה לשוק הדיור".
ומה עוד?
"מצד שני, בשנה האחרונה נרשמת ירידה של כ-40% ברכישת דירות חדשות על ידי הציבור – בעיקר בגלל הריבית הגבוהה, וכל אלה מביאים לירידה בהתחלות הבנייה כפי שמדווחת הלמ"ס. זאת, מפני שיזמים רוכשים פחות קרקעות חדשות בתנאי שוק שכאלה, ופחות יוצאים לדרך בשלבים חדשים של פרויקטים, ובוודאי לא בפרויקטים חדשים. כל עוד מלאי הדירות שבידי קבלנים הוא גבוה, ורמת הביקושים נמוכה יחסית, הם לא ייקחו סיכונים והתחייבויות חדשות ויעדיפו להישאר במצב של מגננה ולהקטין סיכונים".
הירידה בהתחלות הבניה תגדל?
"אני סבורה כי הנתונים שפירסמה היום הלמ"ס הם רק ההתחלה, ו'המכה הגדולה' תגיע ביתר שאת בשנת 2024. נכון להיום הקבלנים עדיין בונים על קרקעות שרכשו לפני כמה שנים, אבל בשנת 2024 זה יהיה כבר אחרת - בשל כל הסיבות שציינתי, היקף הבנייה יירד אף יותר ואני לא אתפלא אם הירידה בהתחלות הבנייה תכפיל את עצמה. ואם לנקוט בהערכה שמרנית יותר – לכל הפחות תהיה ירידה של 30% בהתחלות הבנייה במונחים שנתיים בשנה הבאה. אם ניתן היה לצפות שעקב מכירות נמוכות המחירים יירדו, ההיצע הנמוך שיהיה לא יאפשר להערכתי".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
13.הבור הכי גדול זה שפשוט אין כסף לאנשיםהמחירים היום אין להם פורפוציה ביחס להכנסה 23/09/2023 18:52הגב לתגובה זו6 0המחירים היום אין להם פורפוציה ביחס להכנסהסגור
-
12.חיפשתי הומלסים ולא מצאתיקוקו לא מאילת 22/09/2023 11:55הגב לתגובה זו5 0מצאתי רק שבורים סטייל אלנבי.סגור
-
11.דע לאן לפניחחחחחחח 21/09/2023 13:24הגב לתגובה זו16 0לפני כמה ימים דובר על 60K דירות מקבלן שלא נמכרו. תוסיף עוד היצע דירות יד שניה ממשקיעים ובכלל. נראה שיש משבר חמור שלא ידעו מעולם. הוא נקרא משבר "מחסור בפרייארים". הכתבות מסוג זה מגעילות אותי. הוא כנראה מופנות בדיוק לאותם מעט פרייארים שניתן להלחיץ ואז לשעבד לכל החיים.סגור
-
10.עוד פעם אתם פועלים לטובת קבלניםדירות"א 21/09/2023 11:50הגב לתגובה זו10 0יש היצע ענקי ושום מחסור קבלנים מעניקים וימשיכו להעניק הנחות של מעל עשרה אחוזים אז למה אתם מפמפמים מחסורסגור
-
9.ביבי וחבורתו לא יתנו למחירם לרדתאפק 21/09/2023 11:33הגב לתגובה זו2 6רק יעלוסגור
- טען עוד
-
וחבורת ליברמן-יהיר-בנט עם מעל ל 18% עליה במחירי הדיור (ל"ת)שלום 22/09/2023 11:34הגב לתגובה זו0 2סגור
-
8.אין שום מחסור, המשקיעים זורקים דירות בקצב, לא משתלם..asdf 21/09/2023 10:52הגב לתגובה זו5 0לא משתלם להחזיק נכס כשהשוק יורד וכשאפשר לקבל כפול תמורה על הכסף בפקמ פשוט בבנק. 2000 דירות בשנה זה כלום, אי אפשר לקרוא לזה מחסור בכלל.סגור
-
7.אין מחסור בדירות יש מחסור בפראיירים שימשכנו את החייםצבי 21/09/2023 10:16הגב לתגובה זו13 0ברגע שהצליחו לשתול בתודעה שנדלן תמיד עולה. כל עם ישראל בארץ ובחו"ל נהיו משקעי נדל"ן, את הרעב הזה לדירה שהמחיר שלה תמיד יעלה אי אפשר אף פעם לספק. ב2023 התחיל התהליך שאנשים מבינים שנדל"ן יכול בהחלט לרדת , ולכן הירידות רק בתחילת הדרךסגור
-
6.אצלנו בשער הגיא המחירים לא יורדיםגל 21/09/2023 10:04הגב לתגובה זו0 12חלק אפילו עולים ויש לזה סיבהסגור
-
5.אבל חרדים זוכים במרכז ב11 שקל בק. גת - בלי לעשות צבא.אוכלת יושביה 21/09/2023 10:04הגב לתגובה זו7 6קונים דירה מהקצבה שאנחנו משלמים להם. גנבים, לא תגנוב.סגור
-
איזה קטע שרק סקטור אחד מפריע לךאני 21/09/2023 12:17הגב לתגובה זו3 0מה עם בניממושבים שמקבלים 400 מטר ב 200 אלף? מה עם בן ממשיך? מה עם נשים שמקבלות הנחה בביטוח Aig? מה עם מליוני שקלים שהממשלה זורקת על כל עירייה שעושה מצעד גאווה? מה עם ערבים ובדואים שבונים ללא היתרים ללא היכר ובמחירים מצחיקים? זה לא אמין, אתם חייבים לשנות את הגישה ולכעוס על כל הסקטורים.סגור
-
4.אין בור, נגמר עידן הקדמת הקניות לילדים ולנכדיםאוכלת יושביה 21/09/2023 10:03הגב לתגובה זו19 1אין בור, נגמר עידן הקדמת הקניות לילדים ולנכדים ריבית גבוהה בונבוניירה למציאות שלנו, רק ריבית גבוהה תעזור לצעירים להשקיע בקרן כספית בזמן שהנדלן יורד למחירים נורמלים. ריבית אפס הופכת את הצעירים לעניים פעמיים. ריבית גבוהה הופכת אותם לעשירים פעמיים.סגור
-
3.אין מקום במרכז.מתי המוח הקטן שלכם יבין את זהאנונימי 21/09/2023 09:31הגב לתגובה זו2 16תמשיכו לחכות שירד המחיר.אני מתחיל לגשש כבר קנייה של דירה נוספתסגור
-
במרכז יש לחץ, יש מלא מקום בפריפריה וביוש. (ל"ת)יוני 21/09/2023 12:11הגב לתגובה זו0 0סגור
-
תקנה תקנה. תצטרף לפראיירים של 2022.שדגכ 21/09/2023 10:53הגב לתגובה זו10 0חרטטן. נגמרה החגיגה בנדלן בזכות הריבית שלא סיימה לעלותסגור
-
כולם גרים על ספסל ברחוב במרכזדקארט 21/09/2023 10:26הגב לתגובה זו7 0ובכלל, למה אתה מגלה לנו? תקנה כמה שיותר, תרוויח. נ.ב - אתה נשמע קצת כועס, המשכנתא לוחצת?סגור
-
2.אוסף שקרים. עודף היצע פסיכי בשוק!!! (ל"ת)מתווך תל אביב 21/09/2023 09:21הגב לתגובה זו24 1סגור
-
1.מחסור בדירות? היכן כל ההומלס?עם שכר חציוני של כ7000"חאדם 21/09/2023 09:07הגב לתגובה זו19 0לא ניתן לרכוש דירה באף ישוב יהודי, זה אומר שמחירי הדירות התנתקו מכח הקניה וצפויים לרדת בעשרות אחוזים! כרגיל כתבה אינטרסנטית עם נימוקי פח!סגור
