לא מה שחשבתם: כמה כסף באמת מקבל היזם במבצעי 10/90 ואיך זה יכול להיות?

אדווה (השם המלא שמור במערכת) רכשה לאחרונה דירה בפריפריה, באזור הדרום. היא קיבלה ממנהל השיווק, כבר בשיחת הטלפון, מבצע מימון מפתה - 10/90 (היום יש יזמים שנותנים 7/93 או אפילו 5/95) ונסעה למשרד המכירות במטרה להבין קצת יותר על הפרויקט. הכוונה שלה הייתה לחתום על החוזה ולממן את הדירה, שאמורה להיות מוכנה בעוד 36-38 חודשים. אחרי פחות משעה, היא יצאה ממשרד המכירות וביקשה לחשוב.

דירה בבניה (שלומי יוסף)

העסקה של אדווה הייתה חלומית - היא יכלה לשלם סביב 1.35 מיליון שקל על דירת 3 חדרים בקומות הנמוכות, או סביב 1.6-1.65 (תלוי בקומה) לדירת 5 חדרים גדולה עם מרפסת גדולה, בדרום - שזה בערך חצי ממה שהתבקשה לשלם על דירה דומה שראתה בכפר סבא.

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 21:15

- כל הכותרות

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

כלל ביטוח ופיננסים וענקית ההשקעות State Street Global Advisors משלב...

סקופ מסכמת רבעון שלישי עם עלייה בהכנסות וברווח

כאל ממשיכה את מגמת הצמיחה בהכנסות וברווחים – החברה במגעים למכירה

עלייה במחירי הדירות באשקלון, ירידה ברחובות - ומה בתל אביב ובחיפה?

עוד תכניות

משום מה, למרות המבצע הנהדר, היא החליטה לחזור הביתה ואפילו הרגישה מרומה. ביקשתי ממנה, לספר מה הסיבה שבגללה לא חתמה על החוזה. היא הבהירה לי שהקבלן הכריח אותה לקחת הלוואת קבלן שתשלים ל-30% מערך הדירה. "המשווק אמר לי 'את חותמת על הלוואה בבנק, הוא נותן לך בערך 30% מערך הדירה, אנחנו דורשים חצי מיליון שקל". היא שאלה את היזם מה המשמעות והוא השיב: "פשוט, את לוקחת הלוואה, אני מקבל את הכסף אבל משלם לך את הריבית. עושים גרייס, דוחים לך את התשלום עד הכניסה, עד שתיכנסי לדירה. יהיו לזה עלויות, אבל זה אחר כך. מה שכן, שקל ריבית לא תצטרכי לשלם".

התופעה הזאת אינה בשוליים. מבדיקה שערך "ביזפורטל" עם פרויקטים בערים חריש, עכו ונתניה עולה כי בכל הפרויקטים מציבים דרישה דומה: המשווקים עושים לך "בדיקת היתכנות כלכלית". הם מבקשים שתחתום על טופס הרשמה, תשלם משהו כמו 10%-7% מערך הדירה, בין 120-160 אלף שקל, בהתאם למחירה, ויחד, יש ליזם ביד 40% ממחיר הדירה.

מי שחושב שמבצעי המימון דחקו את היזמים לשוליים, שהם גורמים להם להתאבד, לא מכיר את השוק. היזמים צוחקים כל הדרך אל הבנק, גם עכשיו. עד לפני חודש חלק ריחמו עליהם, אחרים אמרו שמגיע להם אחרי שהרוויחו כל כך הרבה כסף על הגב שלנו - אבל בשורה התחתונה, השיטה החדשה גורמת ליזם לקבל הרבה יותר כסף. הוא אמנם משלם ריבית במקום רוכש הדירה, שמגיעה לאלפי שקלים בודדים בחודש (אל תטעו, יש לו אחלה הסכם עם הבנק, לעתים על תשלום של ריבית נמוכה במיוחד) אבל מצד שני - הוא מקבל כסף מזומן עכשיו - והוא יכול להפקיד אותו או לגלגל אותו לפרויקט הבא.

אם מישהו חשב שמבצע 7/93 רע ליזמים הוא טועה. שיחה עם אחד היזמים הגדולים במדינה, הוכיחה לי עד כמה המבצעים האלה טובים להם - לא רק שהם מקבלים נתח גבוה, חלקם הגדיל את אחוז המכירות ביותר מפי 2 לעומת המצב בתחילת המלחמה, וגם העלה את המחיר בשל מבצעי המימון, לרוב ב-3%-2%.

איזו סיבה יש ליזם שלא להעלות מחירים? הוא רואה מה קורה בשוק ומתחיל להרגיש שהתפרצות הביקושים עוד לפנינו. מצד שני, הוא חייב למכור דירות בשיטה הזאת, מפני שהבנק לוחץ על דוח אפס. אם לא תמכור, אומר לו פקיד הבנק, אין היתכנות כלכלית לפרויקט ולא נוכל לצאת לדרך. אם תרצו, השיטה החדשה היא פריסייל למתקדמים.

בצד השני, יש את הרוכשים. הם צריכים להחזיר את הכסף שלוו מהקבלן עד האכלוס, כלומר בעוד שלוש שנים. קחו למשל דירה ממוצעת שמחירה 2.5 מיליון שקל - הרוכש שם 250 אלף שקל והקבלן נתן הלוואה של חצי מיליון שקל, כלומר 750 אלף שקל, במזומן, כבר אצלו, כשהוא משלם את הריבית (הוא בעצם לא מפסיד, כי התזרים הוא המלך). בשלב הזה, המלווה עלול להילחץ. הוא צריך להחזיר את ההלוואה גם אם הדירה לא מוכנה, כי ההלוואה היא ל-3 שנים, והוא נאלץ לממן את זה דרך הלוואות.

4.3 מיליון שקל, רק 7% עכשיו. מבצע 7/93 של גינדי בגליל ים הרצליה (מתוך פרסומת החברה)

חשוב להדגיש: חלק גדול מהיזמים שאיתם דיברנו לצורך הכתבה אמרו לנו בצורה נחרצת כי לא יאפשרו למכור את הדירה לפני הזמן. חלקם אמר כי זה פתוח למשא ומתן, אבל נציג המכירות הסביר שזה "יתומחר". כלומר, נראה שלא תוכלו לקבל הנחה משמעותית, כפי שרציתם. "אי אפשר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה", הוא רמז בעדינות.

בחזרה לרוכש. מבחינת הבנק, הוא צריך לשלם 750 אלף שקל (30%) כהון עצמי על מנת לקבל את הדירה. הוא שילם כבר 250 אלף שקל במעמד החוזה וצריך להחזיר את הלוואת הקבלן, חצי מיליון שקל, כהון עצמי. הוא לוקח הלוואה לכל מטרה (כן כן, שמענו שהבנקים לא נותנים הלוואות לכל מטרה לרכישת דירה - אתם באמת רוצים לדבר על זה?) ואז, כשהוא מקבל את המשכנתא הוא משאיר את ההלוואה הקיימת כי הוא נזכר שצריך לרכוש רהיטים ולסדר דברים בדירה.

כאן זה המקום להזכיר: הקבלן לא פוטר אתכם רק מריבית, אלא גם ממדד תשומות הבניה. זה יכול להיות שווה כמה עשרות אלפי שקלים בחודש עד סיום הבנייה, למרות שעד החודש הנוכחי (עלה ביום שישי ב-0.5%) המדד היה בתהליך התמתנות. בשנה שעברה הוא עלה ב-2%. בארבעת החודשים הראשונים של השנה כולה, הוא עלה במצטבר ב-0.2%.

אז במקרה הטוב יתרחש האירוע עליו דיווחנו קודם - בתסריט הרע, אותו אדם לא יצליח לממן את זה והקבלן ישאיר לו שתי אופציות - גש לקבל אשראי חוץ בנקאי, או שתוותר על 10%, כמסוכם בחוזה. בסופו של דבר, הסיפור הזה עלול לעלות ביוקר ולתפוס את הרוכש עם המכנסיים למטה.

ועדיין חשוב לומר - ברוב המקרים, סביר להניח, הסיפור הזה יסתדר. אף רוכש לא יכול לקבל הלוואה מבלי שהבנק בדק איתו קודם איך הוא מתכוון לשלם. מי שרוכש דירה בשיטה הזאת, צריך לדעת שיש לו חצי מיליון שקל בצד, או כערובה את ההורים שישלימו את הכסף שחסר. אחרת, אין טעם ללכת למשרד המכירות, גם אם המשווק מפתה אתכם לשלם 100 אלף שקל לדירת 3 חדרים, רק כדי לרוץ ולספר לחבר'ה שרכשתם דירה במחיר טוב.

דבר אחד בטוח: היזמים לא פראיירים כמו שחשבתם. אחד מהם סיפר השבוע שכבר בשבוע הבא הוא מעלה מחירים ב-2% נוספים, אחרי שהעלה אותם בשיעור דומה לפני כחודשיים. הסיבה לכך היא שהליך הפריסייל שלו הצליח והוא מכר עשרות דירות, בין היתר באמצעות הזום. באחד המקרים, בפרויקט בעכו, נמכרו דירות עם מקדמה של אלף שקל, כשהקונים שריינו מקום עד שישלימו עוד 78 אלף שקל.

בקצב הזה, לכו תדעו - אולי מחר נשלם מקדמות בביט.