תיווך בעסקה של 6 מיליון שקל - אך לא יקבל תשלום מהמוכרים

בית משפט השלום בתל אביב דחה לאחרונה תביעה של מתווך דירות כנגד זוג שמכר את ביתם בתל אביב. התובע טען כי סיכם על תשלום של אחוז אחד מסך העסקה אך הנתבעים סירבו לשלם. הרשמת ורדה שוורץ קבעה כי לאחר שלא הוצג כל חוזה במהלך המשפט, דין העתירה להידחות.

הסיפור התרחש כאשר הזוג נקלע להליכי גירושין, כתוצאה מההליך הם נאלצו למכור את ביתם. בחודש ינואר בשנת 2022 הנתבעים מכרו את ביתם תמורת 6.1 מיליון שקל. לאחר כחודשיים תבע אותם המתווך.

התובע טען כי סיכם עם הנתבעים כי ללא כל קשר לדמי התיווך אותם יקבל מרוכשי הדירה הם יעניקו לו עמלה של אחוז אחד בנוסף. התובע טען כי היה על בני הזוג לשלם לו 61 אלף שקל בתוספת מע"מ כחוק.

התובע הגיש תביעה כספית של 71 אלף שקל לתשלום בגין דמי תיווך. התובע טען כי פגש את הנתבעים וקיבל את הסכמתם לפעול לאיתור רוכשים פוטנציאלים. בנוסף טען כי במעמד ביקורו בבית, סיכמו הצדדים, כי לצד דמי התיווך שאותם יגבה  מהרוכשים שיאתר, ככל שתיכרת עסקה למכירת הבית, יצורפו דמי התיווך מהנתבעים על סך של 1% מהיקף העסקה בתוספת מע"מ. לטענת התובע, הסכמה זו אושרה בשיחתם בחודש דצמבר 2021.

הגורם היעיל

התובע טען כי יום למחרת שיחתם, הגיש הצעה לבני הזוג למכירת ביתם בסכום של 5.9 מיליון שקל. לאור בקשתו של הנתבע הצליח המתווך להעלות את הסכום ל-6.1 מיליון שקל. התובע טען כי ציין בפני הנתבע כי סכום זה  מגלם בתוכו את דמי התיווך שאותם התחייבו הנתבעים לשלם לו.

לטענת התובע, הוא שימש כמתווך בעסקה והיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים וביצוע העסקה וכי הוא זה שפעל כמתווך עבור שני הצדדים. לטענתו, ביצע את עבודתו כראוי עת ביקר אצל הנתבעים עם למעלה מ-10 קונים, ובפרט זוג הרוכשים שבסופו של דבר רכשו את הבית, לאחר שביקרו בה 3 פעמים וביצעו על חשבונם בדק בית.

מנגד טענו הנתבעים כי התובע מעולם לא החתים אותם על הזמנה בכתב. הנתבעים הכחישו התחייבות כלשהיא מצדם לתשלום דמי תיווך לתובע בכל זמן שהוא. הנתבעים טענו כי בשיחתם עם התובע לפני כריתת העסקה למכירה הוא התחייב להכין נוסח הזמנת תיווך על מנת להחתים את הנתבעים עליה. ומשלא עשה כן, הדבר אינו נופל בגדר הזמנה חתומה כנדרש על פי חוק המתווכים.

בנוסף טענו כי טענת התובע לפיה התחייבו כלפיו בעל פה לשלם לו דמי תיווך בשיעור 1% אינה אמת וכי השיחה, כפי שטוען התובע, אינה הזמנה חתומה בהתאם לדרישת הכתב המהותית בסעיף 9 לחוק המתווכים ועל כן דין התביעה להידחות על הסף.

איפה ההוכחה? 

הרשמת ורדה שוורץ ציינה כי סעיף 9 בחוק המתווכים במקרקעין קובע: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה".

הרשמת ציינה כי השאלה המשפטית בתיק זה אינה במחלוקת. אין מחלוקת כי הנתבעים לא חתמו על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך. השאלה היא האם  בהיעדרה של הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין – עדיין זכאי המתווך לדמי תיווך כאשר כל התנאים האחרים המבססים את זכאותו לדמי תיווך התקיימו?

הרשמת הטילה ספק בגרסת התובע, מדוע התובע החתים את הרוכשים על הזמנה בכתב כנדרש על פי חוק המתווכים, אך אין בפיו כל הסבר מתקבל על הדעת מדוע לא החתים גם את הנתבעים? כאשר נשאל על כך ענה כי "לא החתים את הנתבעים על הזמנה בכתב משום: "כי הוא אמר לי, בבית שלו, עשרות פעמים אני אומר לך, שאני אשלם,...לא רצה, הוא אמר לי, אני אשלם לך אני דוקטור למשפטים.... הוא אמר לי, אני לא צריך לחתום על שום דבר אבל אני אומר לך שאני אשלם".

הרשמת קבעה כי התובע הוא מתווך ותיק שהיה אמור לדעת כי הוא חייב להחתימם. בנוסף התובע לא הביא לעדות עובדת ממשרדו, גב' ויטה זיו שלטענתו פעלה עימו, בהצגת הבית לרוכשים פוטנציאלים. הרשמת ציינה כי "עדות יחידה העשויה להעיד על הסכמה זו של הנתבעים היא שיחה טלפונית בין הצדדים בו הם דנים בהצעת הרכישה בסך 5.9 מיליון שקל שהעביר התובע לנתבעים ובקשתו של הנתבע מהתובע להעלות את הצעת הרכישה לסך של 6.1 מיליון שקל".

לפי השיחה הנתבע אמר: "בוא, תביא את הכסף, אחר כך נחגוג כולנו, עכשיו, אני מדבר, אני שוב מדבר נטו עלי, אני לא יודע, אם אתה רוצה ממני משהו אז תוסיף את זה". המילים: "אם אתה רוצה ממני משהו" מעידים דווקא על היעדרו של הסכם לתשלום דמי תיווך וכי היה סירוב לתשלום דמי תיווך בתחילת הדרך. ובהמשך השיחה אמר הנתבע: "אנחנו מבינים אחד את השני. נכון? אני לא במצב שבו תגיד לי ב 6.05 מיליון שקל, שמגיע 1% ככה שירדת למעט מתחת ל- 6". עונה לו התובע: "אה, לא, יש 1% שאתה משלם לא משנה איזה מתווך ימכור לך, אף מתווך לא עובד בחינם".

הרשמת ציינה כי השיחה מעידה דווקא על ניהול מו"מ ולא על הסכם גמור בין הצדדים. הרשמת קבעה כי לפיכך לא נכרת הסכם לתשלום דמי תיווך בראשית הדרך כפי דרישת חוק המתווכים.
 

האם זכאי מתווך לשכרו בהיעדר הזמנה בכתב?

בחוק המתווכים נקבע באופן חד משמעי כי המתווך לא יהיה זכאי לשכרו אם לא החתים את לקוחו על הזמנה בכתב, בפסיקה בנושא נקבע כי "ככלל, מתווך זכאי לדמי תיווך אם היה "הגורם היעיל" שהוביל לכריתתו של חוזה מקרקעין, וזאת בנסיבות שבהן נחתם חוזה תיווך כדין בינו לבין הרוכש. דרישה זו, שנקבעה במקור בפסיקה, מצאה בהמשך עיגון בחוק המתווכים במקרקעין.

 "חוק המתווכים הוא חד משמעי ויש לפרשו בחומרה כשהוא קובע כי לא יהיה זכאי המתווך לשכרו בהיעדר הזמנה בכתב ואין שום סייג להיעדר זכאות זו. כל פרשנות אחרת – מרוקנת את החובה מכל תוכן". 

האם המקרה שבפנינו הוא חריג וקיצוני שיצדיק התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה בכתב? הרשמת ציטטה מתוך מאמרו של אבי וינרוט: "במקרים נדירים ויוצאי דופן מאוד של חוסר תום לב קיצוני ביותר, כאשר המתווך נהג כמקצוען ודאג להסדרת היחסים בהסכם בכתב אולם הלקוח נהג בדרך של רמאות מכּוונת ומודעת, הערים על המתווך וגרם לכך שלא ייחתם הסכם תיווך, לא יהא בית המשפט חסר אונים. במקרים חמורים אלה יוכל בית המשפט לעשות שימוש בעקרון תום הלב כדי להתגבר על דרישת הכתב".

לא זכאי לתשלום

הרשמת שוורץ קבעה כי אין התובע זכאי לשכרו, וכי לא מדובר במקרה חריג שמצדיק תשלום בהיעדר הזמנה בכתב. "מדובר במתווך ותיק הער לחובתו להחתים את לקוחותיו על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין. נראה כי התובע אף לא עשה כל מאמץ להתגבר על חסרונה של ההזמנה בכתב. האמון שנתן בנתבעים, כגרסתו, אינה אלא תירוץ שמעיד על הסיכון המחושב שנטל.

"לו אכן הסכימו הנתבעים לתשלום דמי תיווך – מה מנע מהתובע להחתימם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך? לא סופק כל הסבר למניעה כאמור ואף העובדה כי אכן ביצע פעולת תיווך – אין די בה שכן דרישת הכתב אינה תלויה בדבר".

בנוסף ציינה הרשמת שוורץ כי לא מדובר במתווך שנותר ללא כל תמורה בכיסו שכן גבה סכום משמעותי וניכר מהרוכשים בגין עסקת מכר זו.

הרשמת ביקרה את התנהלותו של המתווך: "דווקא הדרך שבה ניסה התובע לקבל שכר גם מהנתבעים מעלה תחושה של חוסר תום לב. הדרישה לתשלום דמי תיווך מועלית כאשר בידי התובע רוכשים המבקשים לרכוש את הבית בסכום הקרוב לסכום הדרישה הראשונית של הנתבעים ובכך מנצל את הדחיפות מצידם של הנתבעים לסיים עם הליכי המכר המתנהלים כבר שנה וחצי על רקע הליכי הגירושין בין הצדדים".

הרשמת דחתה את התביעה נגד הנתבעים וקבעה כי והתובע ישלם הוצאות בסך 10 אלף שקל.