“הוועדות המחוזיות יהפכו ליזמיות נדל"ן? רק יתקע את התכנון ליותר זמן"

לאחרונה החליט מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח להניע מהלך של הפיכת וועדות התכנון המחוזיות למעין "יזמיות", כמתכננות ומאשרות בפועל של מתחמי בינוי חדשים, כשהנחה כל אחת מהן לסמן 5 מתחמים שבהם הן יכולות להוביל תכנון מפורט חדש שלהם.

לכאורה, מדובר בצעד מבורך שנראה שיכול לסייע בקידום פרויקטים ומתחמים בעלי פוטנציאל גדול, אך כאלו שנתקעו ולא קודם בהם תכנון עד עתה – אם בשל מחלוקות בין בעלי הקרקע, או בשל סימון השטח הפוטנציאלי כציבורי ועוד. לוועדות התכנון. יתרונן המרכזי של הוועדות במקרים אלו הוא הסמכות שניתנה להן, כמו גם לרמ"י ולרשות המקומית, לקדם תכנון במגרש בלי קשר להיקף הזכויות בו או לזהות בעלי הזכויות, וזאת בניגוד לגוף פרטי שנזקק להסכמת 75% מבעלי הזכויות כדי לפעול בו.

אך יתרון זה עלול להביא גם לחסרון. משעה שהוועדות נבחנות על היקף התוכניות אותן הן מקדמות עלולים גורמים המקצוע להתפתות ולתכנן פרויקטים שאפתניים ונדיבים מאוד כלפי היזם – הם עצמם – ולאפשר בינוי נרחב. אך דא עקא, לגופי התכנון הרשות והסמכות להביא את התוכניות רק עד השוקת, אך להכריח את הפרה לשתות מהן היא לא יכולה.

כשיגיעו התוכניות הנרחבות והמקילות את ועדות התכנון המקומיות, אלו שאחריות על מתן היתרי הבניה בפועל הן בוודאי ייחסמו – הן משיקולי אגו, גם זה נפוץ במקומותינו, אף בעיקר מכיוון שלוועדה המקומית אינטרס שונה במהות מזה של הוועדה המחוזית. בעוד ועדות התכנון המחוזיות נמדדות על פי מספר הדירות הגבוה בתכנון, הרי שהוועדות המקומיות הכפופות לנבחרי הציבור המקומיים הן אלו שיצטרכו להתמודד עם ריבוי הדירות החדשות בשטחן והעומס המצטרף על תשתיות העיר בפועל – מה שיביא ברמת סבירות גבוהה להחזרת התוכניות ל"יזם" או תקיעת מתן ההיתרים עד אשר יינתן מענה נוסף מצד המדינה לתכנון המרחיב.

הועדות המחוזיות נבחנות רק על מספר הדירות שתוכננו, ולא על הביצוע בפועל. פרויקט התחדשות עירונית של חברת כח נדלן בלוד. (הדמיה: HQ אדריכלים)

אבל הוועדות – הן את שלהן עשו ויוכלו לדווח על "תכנון אלפי יח"ד חדשות במחוז" כאשר יזמים פרטיים הם אלו שמגישים את התוכניות ופועלים בעצמם לקדם אותן אזי כלל גופי התכנון בוחנים אותן בעיניים מקצועיות נטו ולא פוליטיות, ואילו היזם עצמו יודע שאותו אף אחד לא בוחן במספר התוכניות שהוא מציג או מספר יח"ד על הנייר, הוא נמדד רק בשורה התחתונה - כמה דירות עברו תכנון מלא והגיעו לשלב הביצוע, לגמר – ולמסירת דירה.

מסיבה זו, היזמים הפרטיים מגישים מראש תוכניות צנועות יותר, ריאליות, שמתכתבות גם עם הרצון הלגיטימי להגדיל כמה שניתן את אחוזי הבניה, וגם עם ההבנה לצרכי התושבים במתחם והעיר כולה ומשלבות ביניהם. בסופו של דבר, הגורם מספר אחד להתקדמות מהירה בפרויקטים נרחבים של בניה ושל התחדשות עירונית הוא הבנה של צרכי משולש האינטרסים יזם-עיר-דיירים וכיבוד הדדי שלהם על ידי כל הגורמים. כל ניסיון לערבב את הקלפים ולהפוך את אחד הצדדים לחזק יותר, עשוי לגרום לכך ששני האחרים לא ישתפו פעולה, התוכניות ייתקעו, ובכך יצא שכרנו בהפסדנו.

מנכ"ל כח נדל"ן התחדשות עירונית, אדיר קינן. (צילום: ליאת מנדל)