ההגרלות של 'מחיר למשתכן' האם עדיין מדובר בבשורה של ממש או הטבה בתחפושת?

FREEPIK

האינפלציה הגבוהה ומשבר שוק הנדל"ן לא פסחו גם על הפרויקט המדובר והמבוקש ביותר של משרד השיכון והבינוי – מחיר למשתכן (דירה בהנחה). עד עליית הריביות הרצופה שהחלה בחודש אפריל 2022, זוכי ההגרלות של מחיר למשתכן זכו בדירות חדשות שנמכרו במחיר נמוך משמעותית ביחס לשוק וביחד עם ההון העצמי לצורך רכישת הדירה, יכלו לאפשר לעצמם את הרכישה ביתר קלות ולמקסם את רווחיות הפרויקט. המחירים הסבירים שהיו דאז נעלמו כמעט לגמרי , ההנחה של פרויקט דירה בהנחה המחליף של המחיר למשתכן, פחתו מאוד, מה שמשאיר היום את רוב זוכי הדירות עם אתגר מימוני גדול שיאפשר לעצמם ליהנות מהזכייה שלהם.
מחירי הדירות באזורים המבוקשים טיפסו גם הם ברציפות והגיעו למחירים גבוהים במיוחד שרוב הזוגות הצעירים- שהם מרבית הקהל של זוכי ההגרלות- אינם יכולים לעמוד בהם. אם ניקח לדוגמא שני אזורים מבוקשים- ראש העין וראשון לציון, בעבר הלא רחוק דירת חמישה חדרים בראש העין נמכרה ב 1.3 מיליון ₪ ודירת ארבעה חדרים בראשון לציון נמכרה ב1.4 מיליון ₪, כיום באותם אזורים ובאזורים מבוקשים נוספים דירות ארבעה חדרים כמעט ואינן במפרט כלל, דירת שלושה חדרים עומדת למכירה במחיר של 1.3 מיליון ₪ ומחירה של דירת חמישה חדרים עומד על 2.3 מיליון ₪, התייקרות מהירה ומשמעותית במיוחד.
כשמדובר בדירה בפרויקט אשר מחירה עולה על 1.8 מיליון ₪, נדרשים הרוכשים להביא הון עצמי ראשוני של רבע ממחיר הדירה לדוגמא:  אם מחיר דירה 5 חד' הינו 2.3 מיליון ש"ח  יצטרך הזוכה להביא הון עצמי של רבע מהעסקה לפחות לצורך מימוש העסקה קרי 575 אלף ש"ח , הבנק יממן את היתרה במידה כמובן שהרוכש עומד ביכולת החזר חודשי.  אותם רוכשים אשר יצליחו לגייס את ההון העצמי הגבוה יישארו עם החזרי משכנתא חודשיים גבוהים במיוחד כאשר החזר חודשי משוער למשכנתא בגובה כמיליון ו-700 אלף ש"ח לפי הדוגמא, בתמהיל יציב למדי עם מעט סיכונים לתקופה של כ-30 שנה עומד על בין 9,300-9,600 ₪ בחודש.  בכדי להחזיר את הסכום הנדרש מדי חודש בחודשו על הזוג להביא הביתה משכורת נטו ללא הלוואות שהינה פי 3 כלומר קצת פחות מ- 30 אלף ₪ בממוצע- נתון שאינו הגיוני אצל רוב הזוגות הצעירים היום.
מכיוון שלא ייתכן שהרוב הכולל של הזוגות הצעירים היום הם גם בעלי הון עצמי של יותר מחצי מיליון ש"ח וגם משתכרים יחד משכורת נטו של כ-30 אלף ₪, גדלה ומתחדדת המשמעות של הבנת הזכייה בפרויקט, בחירת הדירה הנכונה לצרכי הזוג האישיים והפיננסים ותכנון קדימה לרכישת הדירה. נדרש ניהול וגידור סיכונים והבנת גובה ההחזרים במידה שהריבית עוד תעלה ו/או שמדד תשומות הבניה ישתנה בתקופת הבניה בארוכה עד לקבלת המפתח ולהיערך בהתאם בכדי שיהיה אפשרי לעמוד בעלויות העסקה ולהתקיים ביום יום. גם אם בעתיד שווי הדירה יעלה באופן משמעותי ויביא לרווח, התקופה הנוכחית מחייבת הבנת גבולות התשלום, היכולות והצרכים הפיננסיים והכנה מתאימה.

ליאת טל, מומחית למשכנתאות www.toptarget2018.com