קרן ההשקעות בנדל"ן הגשמה, בבעלותם של איש העסקים אבי כץ, אשר פרץ לתודעה הציבורית בזכות הקמת רשת קופיקס ושל היו"ר חנן שמש, דיווחה בתחילת השבוע כי בכוונתה לגייס מהציבור כ-60 מיליון דולר, תוך הקטנת סף הכניסה הנדרש לצורך השקעה ל-5,000 דולר. מדובר בגיוס הגדול של הקרן עד כה, כאשר בשלב הראשון תבקש לגייס הקרן כ-21 מיליון דולר. אבל לפני שאתם משקיעים, יש כמה דברים שחשוב לדעת.
עד כה, גייסה הקרן כ-2.8 מיליארד שקל מכ-32 אלף משקיעים, לצורך ביצוע כ-300 השקעות ברחבי העולם, מהן הושלמו 145 השקעות והוחזרו למשקיעים כ-1.27 מיליארד שקל.
לרוב, הכספים גויסו לצורך הקמת פרויקט בודד, אולם הגיוס הנוכחי מציע מודל חדש אשר יושק תחת השם Co-Fund X ויאפשר למשקיעים פיזור של ההשקעה בין לפחות 4 השקעות, כאשר במסגרת טיוטת התשקיף, כוללת החברה את שתי ההשקעות הראשונות של הקרן החדשה, ובהמשך תעדכן את המשקיעים לגבי ההשקעות הנוספות שעדיין לא נקבעו. בדיוק מסיבה זו דרשה הרשות לני"ע מהגשמה להציג נתונים נוספים המצביעים על ביצועי הקרן בכ-300 הפרויקטים אליהם נכנסה מאז הקמתה בשנת 2009.
- כל הכותרות
אף פעם אל תאמינו לאיש המכירות
חיפוש קצר אודות קרן הגשמה בעיתונות הכלכלית יעלה דיווחים אודות משקיעים מאוכזבים "שלא קיבלו את מה שהובטח להם", למרות שבחברה טוענים כי מה שמוצג למשקיעים זו תכנית עסקית ולא הבטחה.
עם זאת, לעיתים (לא תמיד) מאחורי דיווחים שונים בעיתונות עומדים גורמים אינטרסנטיים שעשויים להציג מקרה בודד כשגרה, מסיבות שונות ומגוונות. בנוסף, מטבע הדברים, מה שמגיע לכותרות העיתונים הם המקרים הבעייתים, ההצלחות פחות.
בחינת הנתונים שכללה הגשמה בטיוטת התשקיף אודות תוצאות פעילותה מצביעים על כך שאכן, במבחן המציאות התוצאות היו פחות טובות מהתכנית העסקית ובחלק מהמקרים אף נרשמו הפסדים, זאת בניגוד לסברה הרווחת בקרב משקיעים חובבים רבים, לפיה השקעה בנדל"ן הינה חסרת סיכון או סברה בדויה נוספת לפיה מחירי הנדל"ן תמיד עולים.
אם כך, לפני שמדברים בכלל על התוצאות, מי שמתעניין להשתתף בגיוס זה או אחר של הגשמה או חברות דומות, צריך לקחת בחשבון שקיים סיכוי לתשואה שלילית, ושבדרך כלל חברות מציגות תכנית עסקית אופטימית (מי יותר ומי פחות).
הגשמה רשמה תשואה ממוצעת של 12.7%-10% ברוטו לשנה
לפי הנתונים שמפרסמת הגשמה, מתוך 300 ההשקעות בהן היתה מעורבת הקרן מאז הקמתה, הושלמו (בוצע EXIT) ב-145 פרויקטים, בהם נרשמה תשואה שנתית ממוצעת של 12.7% ברוטו, כאשר בהשקעות אליהן נכנסה הקרן מתחילת שנת 2016 והושלמו, נרשמה תשואה גבוהה יותר של כ-17.1% ברוטו.
עם זאת, תוצאות אלו לא כוללות פרויקטים בעיתיים אשר חרגו מתכנית העבודה ולדרישת הרשות לני"ע הציגה הגשמה חישוב שמרני של התשואות בפרויקטים, תחת הנחה לפיה פרויקטים אלו ישיגו תשואה אפסית או יסבו הפסדים. במקרה זה מדובר על תשואה של כ-10% ברוטו.
הפער בין התכנית העסקית האופטימית למציאות
כאמור, במרבית המקרים, תכנית עסקית המוצגת למשקיעים פוטנציאליים הינה אופטימית וקרן הגשמה איננה יוצאת דופן בעניין זה. על פי הנתונים שמפרסמת הגשמה, התשואה השנתית הממוצעת של ההשקעות שהחלו מאז תחילת 2015 (והושלמו) עמדה על כ-15.2%, בעוד התכנית העסקית אשר הוצגה למשקיעים חזתה תשואה שנתית ממוצעת של כ-21.1%.
עם זאת, בשלוש השנים האחרונות התשואה עלתה והתחזית היתה שמרנית יותר. כך, בהשקעות שהחלו מאז תחילת שנת 2016 (והושלמו) נרשמה תשואה שנתית ממוצעת של כ-17.1%, לעומת התכנית העסקית אשר הוצגה למשקיעים וחזתה תשואה שנתית ממוצעת של כ-19.3%.
הבטיחו 23% - נתנו 8.3%
על פי הנתונים, עבור 145 הפרויקטים שהשלימה הגשמה, משך הפרויקט הממוצע עמד על כ-2.5 שנים, התשואה השנתית הגבוהה ביותר שנרשמה בפרויקט עמדה על 44.8%, כאשר מנגד, 3 פרויקטים (כ-2% מהפרויקטים) השיגו למשקיעים תשואה שלילית עם מחיקה של כ-12% מההשקעה בשני פרויקטים ומחיקה של כ-6% מההשקעה בפרויקט אחד.
בין שתי נקודות הקיצון הנ"ל, מדווחת הגשמה גם על ההשקעות הפחות מוצלחות שלה, כאשר ב-60% מההשקעות שביצעה הקרן מאז הקמתה, התשואה הממוצעת עמדה על 8.3%, לעומת 23% על פי התכנית העסקית. בנוסף ב-38% מההשקעות התשואה הממוצעת עמדה על כ-5.74% לעומת 23% על פי התכנית העסקית שהוצגה למשקיעים.
מה לגבי ההשקעות הפתוחות?
מתוך כלל ההשקעות של הקרן שטרם הושלמו, מדווחת הגשמה כי 27% מהפרויקטים מצויים בעיכוב של מעל שישה חודשים לעומת המועד המשוער המקורי שנקבע לסיום ההשקעה בתכנית העסקית. בעניין זה, מצויין כי משך העיכוב הממוצע בפרויקטים אלו עומד על כ-21 חודשים. נתון זה מהותי שכן לפי מתווה הפעולה של הגשמה, בפרויקטים בהם חל עיכוב של עד שישה חודשים קיים מנגנון פיצוי ביחס לכל חודש עיכוב בהשלמת הפרויקט.
איך בנוי מנגנון ההשקעה
הגשמה פועלת בשני סוגי פרויקטים מרכזיים, פרויקטים מניבים ופרויקטי יזמות, כאשר משך הפרויקט המקסימלי אליו נכנסת הגשמה הינו 3 שנים (לפי התכנית העסקית - בפועל ייתכנו עיכובים).
פרויקטים מניבים, הנחשבים כבעלי סיכון נמוך יותר ובהתאם צפויים לתשואה נמוכה יותר, במסגרתם הקרן רוכשת נכסים, משביחה אותם במטרה להרים את דמי השכירות, מהם נגזר שווי הנכס ולאחר תקופה של כשנתיים וחצי מוכרת אותם. במקרה זה, המשקיע יקבל תשלום רבעוני הנגזר מחלקו בדמי השכירות (נטו, כלומר לאחר הוצאות תפעול) המופקים מהנכס ועם מכירת הפרויקט (ה-EXIT) יקבל את חלקו היחסי בתמורת המכירה.
פרויקטי יזמות, הנחשבים כבעלי סיכון גבוה יותר ובהתאם צפויים לתשואה גבוה יותר, במסגרתם הקרן מקימה נכסים ומוכרת אותם. במקרה זה, המשקיע יקבל תשלומים לקראת סוף תקופת ההקמה, לאחר תחילת המכירות בנכס (ה-EXIT) בהתאם לחלקו היחסי בתמורה.
מה מקבלת הגשמה מכל זה?
מכל משקיע גובה הגשמה 7% מסכום השקעתו (לפני הנחות שונות שניתן להשיג), עבור הוצאות העסקה ודמי ניהול, שהינם חד פעמיים ובמידה ופרויקט מתארך מעבר לצפוי, הגשמה אינה גובה דמי ניהול נוספים, אף אם ניהול הפרויקט הופך הפסדי עבורה.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
26.העם כדאי להשקיע איתם? חחחחחח הבדיחה העצובה של השנה. לא!מנסיון מר 08/12/2020 22:54הגב לתגובה זו2 0חד משמעית לא להשקיע איתם!סגור
-
25.גם בפעם הבאה- אטלנטהדוד 19/08/2019 02:00הגב לתגובה זו0 3בפרוייקט אחד הבטיחו 22% קיבלתי 15%. סלחתי. באטלנטה20 עשיתי 24%. ברור שאני ממשיך איתם. סומך עליהם כי יש קבלות וכל הזמן עירני לעדכונים. זה המשחקסגור
-
24.גנבים!!!מנחם 07/08/2019 16:48הגב לתגובה זו4 1תזהרו מקרן הגשמה אתם לא תקבלו את הכסף שלכם בחסרה!סגור
-
23.אסור להשקיע בקרן הזאתליאור 19/03/2019 10:22הגב לתגובה זו3 1אזהרה חמורה לכל מי שאכפת לו מכספו לא להיכנס ולא להתפתות להםסגור
-
22.לא להשקיע יותר עד שמתחילים לראות כסף חוזרמשקיע ששקע עם הגשמה 17/01/2019 22:41הגב לתגובה זו5 0לצערי אני מושקע בשלוש פרויקטים שונים בהגשמה ואף אחד מהם לא הסתיים בזמן ויש סיכון ממשי לקרןסגור
- טען עוד
-
21.אחד שיודעאלי 02/01/2019 18:03הגב לתגובה זו0 6כל המגיבים שמעבירים ביקורת לא טובה פה אל הקרן הם טוקבקיסטים ממומנים על ידי אדון ערן רוט האיש שהיה פעם מנכל הגשמה ואחרי שאבי כץ העיף אותו בבעיטה מהקרןהוא פתח חברה מתחרה (קרן אינטו) ועכשיו רק רוצה לקלקל ולהרוס לבוס לשעברסגור
-
20.זהירותמשקיע ותיק 29/12/2018 16:25הגב לתגובה זו4 0מנהטן. 10 פרויקט השקעה לפני. שלוש שנים וחצי. . היזם לא התחיל בבניה כלל וכעת לא רוצה להחזיר כסף שקיבל מקרן הגשמה , כעת מזה שנה בבוררות ובתי משפט . מה עם הכסף שלנו? הלך?סגור
-
19.זהירותמשקיע ותיק 29/12/2018 16:22הגב לתגובה זו4 0מנהטן. 8. אצל כונס נכסים . תשואה. 0. . קרן. 0. הלך הכסף . לא מצברים על זהסגור
-
18.זהירותמשקיע ותיק 29/12/2018 16:20הגב לתגובה זו4 0מושקע בהרבה מאוד השקעות הן בלונדון והן בארבה . כולן בפיזור בנכסים מניבים , בבניה מבנים למגורים. בברוקלין באלבומה במנהטן . כמעט כל ההשקעות לפני יותר מ 3 שנים . חצי עדין לא התחילו בבניה ושקועים בחובות עקב הלוואות וריביות , חלקן בנכסים מניבים כושלים שאט אט נעלמים , חלקם במבנים שניבנו ודירות לא נימכרות , חלקן בבתי יוקרה שכונס נכסים כבר לקח , חלקם בבניינים שלא ניבנו והיזם לא מעונין להחזיר לקרן הגשמה את הכסף . כולם כולם נכשלו ואיתן יחד הכסף שלי וכל ההבטחות הניפלאות ל עשרים ושניים אחוזי תשואה .סגור
-
17.זהירות (ל"ת)משקיע ותיק 29/12/2018 16:14הגב לתגובה זו0 0סגור
-
16.מנסיוני חברה אמינה והכל שקוף. עושים הכל להצליחמשקיע בהגשמה 26/12/2018 19:40הגב לתגובה זו0 6נכון שלפעמים אין הצלחה כמו שציפו, אבל הם עומדים מאחורי כל השקעה אם להשקיע - אז אצלם, כל השאר חובבנים ולא אמינים כמוהםסגור
-
15.כרגע,בינתיי לא יכולה להיות באוויר,ללא יסודות על ה קרקע. (ל"ת)בינתיים 21/12/2018 15:15הגב לתגובה זו1 0סגור
-
14.שומר כספו ירחק מהגשמה. מה זו הכתבה הזו ?!פונזי! 21/12/2018 12:47הגב לתגובה זו8 1רק בישראל נוכלים יכולים לעקוץ שוב ושוב ושוב, ולצחוק כל הדרך אל הווילה ורכב היוקרה. אין דין ואין דיין, אין בתי משפט ואין שופטים, אין ענישה ואין כלוםסגור
-
13.ספרו לנו כמה עמלה הם מקבלים מהשותף המקומי על הגיוס (ל"ת)שושו הירוק 21/12/2018 10:05הגב לתגובה זו1 0סגור
-
12.נווה יהושוע 16 עברו שנתיים מאכלוס, איפה הכסף????אייל 21/12/2018 09:55הגב לתגובה זו10 0הגשמה אומרת מ2015 כדי להסתיר עשרות פרויקטים כושלים. הזהרו!!!! נווה יהושוע 16 פרויקט שהסתיים ב2015 אוכלס ומשקיעי הגשמה מחכים לכסף!!!!סגור
-
11.קודם להשקעה ארוכת טווח, לבחון את הסתברות רמת הסיכון .גלעד 21/12/2018 09:04הגב לתגובה זו2 0פרויקטים רבים נקלעו למבוי סתום ,בהעדר בחינת היכולת לממש הבנייה באזורים הנושקים לתשתיות בעיתיות כמו "ברוקלין 5 בניו יורק ,או פרויקטים שנבלמו בשל התנגדות הרשויות המקומיות או הסכמים עם משקיעים ויזמים בעיתיים.למשקיעים החדשים מומלץ להתיעץ עם מומחי נדלן בחו"ל טרם מחליטים להשקיע.סגור
-
ברוקלין 13יצחק טל 0549924799 21/12/2018 09:55הגב לתגובה זו8 130תושבים השקיעו 4מלנ $ לפני 4 שנים.טרם קיבלנו כספים לפי הסכם 22חודשים.פירמידה של אבי כץ.סגור
-
10.יותר מדי מילים. מדובר במצגי שווא ובגניבות דעת סדרתיותאיתן 21/12/2018 00:13הגב לתגובה זו12 0אבי כץ הוא מומחה בהפלת פתאים ותמימים בפח, כפי שהיה בקופיקס,בששת, בכפר השעשועים וכעת בהגשמה... זו קרן הצבי ונשמרתם לכספכםסגור
-
9.לפחות פה הם לא יכולים לחסום את תגובותי....אבי 20/12/2018 23:53הגב לתגובה זו12 0כי באתר פייסבוק שלהם הם מעדיפים רק תגובות חיוביות, שלי לא היתה כזו והם הסירו אותה. אני מתחנן בפני כל הצעירים, המבוגרים ומי שאינו בעל ניסיון בתחום הנדל"ן. זה יגמר בבכי, יש לנו ניסיון ממש ממש רע איתם מבחינת ההתנהלות, גילינו שיד ימין לא יודעת מיד שמאל וכל זאת ששווקי הנדלן היו חיוביים. היום השווקים הם הרבה יותר מאתגרים, אני סבור כי הם לא המקום לשים בו את כספכם הפנוי. זהירות !!!סגור
-
8.מניסיון אישי - גם את הקרן לא תקבלו !!! (ל"ת)משה 20/12/2018 23:40הגב לתגובה זו7 0סגור
-
7.כמו הימוריםנשמע הימור 20/12/2018 23:03הגב לתגובה זו4 0הימורים או שהצלחת בקזינו או שלא. הגשמה יכולים רק להרוויחסגור
-
6.הבעיות בקרן עמוקות הרבה יותרג 20/12/2018 20:35הגב לתגובה זו16 1מעבר לתשואות הסופר אופטימיות ומצגי השווא בתחילת הדרך, אחרי שיוצאים לדרך הבקרה מתחת לכל ביקורת עד אפסית.אז מתעוררים כשכבר הבעיות קשות והעיכובים והחריגות בתקציב כבדות. מדד הסיכון שהם כאילו בונים עליו זה רלוונטי לכלום. אם היו בודקים רק את פרוייקט היזמות ללא המולטי פמילי היו רואים שהמצב מזעזע ברמות. הפסדים לא מדברים גם על נושא כאוב נוסף שהוא הפסדי המטבע. בין 15% ל 25% הפסדי מובע בשנים האחרונות וזה לפני הכלום תשואה ולעיתים הפסדי הקרן כתוצאה מפשיטת רגל של היזם ואו אחד הקבלנים שלו. וכדי לתקוע מסמר בעין התשובה היחידה שהקרן נותנת הינה ״ יש סיכון בהשקעת נדלן״. הבעייה העיקרית זה ניהול היזם והבקרה האפסית.סגור
-
כל מילה בסלע !!!אבי 20/12/2018 23:55הגב לתגובה זו1 0באחד הפרוייקט נמסר לנו רק לאחר חצי שנת עיכוב כי התגלו מחלוקות עם היזם, הוא לא מעביר נתונים וכו'. וזה רק כי דרשנו וביקשנו. כשעובדים על כמות ולא על איכות, אלו התוצאות.סגור
-
5.ללא תוצאות וללא תשואהמשקיע נבוך 20/12/2018 20:20הגב לתגובה זו8 0אני מושקע ב 5 פרויקטים. עוד לא ראיתי תשואה או אקזיט ב 4 שנים! כל הזמן יש תירוצים וחוסר מקצוענות בכל דבר מלבד גיוס הכספים.... שם המכונה משומנת. הפרויקטים מתעכבים, הגשמה מקבלים החלטות ללא התייעצות עם בעלי המניות (המשקיעים) ויוצא שהכל נמרח ונמרח. אז שלא ימרחו אתכםסגור
-
4.קנדה 3אנונימי 20/12/2018 18:45הגב לתגובה זו7 0בפרוייקט קנדה 3 היה הפסד שקלי ניכר, מעל 10 אחוז, כלומר היה כדאי ךשמור את הכסף בבנק בשקלים ולא לצאת לחוויה.סגור
-
ואם המטבע היה עולה גם היית קופץ? נכנסת מבורות להשקעה עםשושו הירוק 21/12/2018 10:03הגב לתגובה זו0 0חשיפה למט"חסגור
-
3.תודה סקירה אוביקטיבית שמציגה את הסיכונים והסיכוייםשרון 20/12/2018 18:07הגב לתגובה זו4 2אין השקעה שאין בה סיכון.סגור
-
מצגי שווא וחוסר ניהות ובקרה!! (ל"ת)ג 20/12/2018 19:28הגב לתגובה זו2 1סגור
-
2.הורידו סף כי זו פירמידה!דוביד 1 המקורי 20/12/2018 16:24הגב לתגובה זו16 3פירמידה חייבת להאכיל את אלו שיושבים למטה אחרת תתמוטט לא? לכן הם חייבים לגייס ולכן הורידו סף כניסה. הבנת את זה שטקר ?( כריש)סגור
-
פירמידהיצחקטל 0549924799 21/12/2018 10:03הגב לתגובה זו3 0איפה רשות ניירות ערך ,בית המשפט.פירמידה של אבי כץ לחגור חובות שלוסגור
-
פירמידניצחק.טל 0549924799 21/12/2018 09:44הגב לתגובה זו1 0רוצים לסגור חובות של אבי כץ.ומגייסים במקום 125000ש"ק 17000ש"ק זות הוחכה.צריך להזיר אנשים שנפלו בפחסגור
-
איו פה קשר לפירמידהשי לוי 20/12/2018 21:30הגב לתגובה זו0 4איו פה קשר לפירמידה. אתה סתם מטעה.סגור
-
אינך יודע מה זאת פירמידהברק 20/12/2018 18:15הגב לתגובה זו4 7כל השקעה כאן היא נפרדת. הורדת הסף היא מיועדת לגיוס גדול יותר, ואפשרות כניסה לצעירים. בכל השקעה יש סיכון, והתוצאות שלהם בסה"כ טובות. גילוי נאות השקעתי ומשקיע אצלהם.סגור
-
1.הגדרת המושג - ברוטודובי ניר 20/12/2018 16:01הגב לתגובה זו6 0האם השימוש במושג "תשואה ברוטו" הכוונה היא תשואה לפני דמי ניהול ומיסוי ? האם בחישוב התשואה נלקחו בחשבון גם שינויי שערי מט"ח ?סגור
-
ברוטו אצל הגשמה זה שכח מהכסף... (ל"ת)אייל 21/12/2018 09:56הגב לתגובה זו2 0סגור
-
אנשים משקיעים ללא הבנה בסיסיתאבי 20/12/2018 23:59הגב לתגובה זו1 0אין גבר כזה תשואה ברוטו. יש תשואת פרויקט שבו התשואה של הפרוייקט לפני עמלות ההצלחה ליזמים ולמנהל ויש את התשואה נטו שזו התשואה למשקיע הסופי, רגע לפני שהוא משלם עליו את המס (תשלום המס אינו מעניינו של מנהל הקרן).סגור
-
ברוטו= אחרי חלק הגשמה, ולפני מס (ל"ת)עמי 20/12/2018 21:32הגב לתגובה זו0 0סגור
-
הכוונה לתשואה שקיבלו המשקיעים לפני מסערן סוקול 20/12/2018 16:22הגב לתגובה זו3 0ואחרי כל ההוצאותסגור
